Preguntas frecuentes sobre comunidades y propiedad horizontal

Por en Propiedad horizontal el 12 Febrero, 2014

1.-¿Que se puede hacer con un vecino de una comunidad de propietarios que continuamente molesta haciendo ruido a lo largo del día e incluso de la noche?

​En primer lugar, se ha de conocer la intensidad del ruido y las horas a las que se produce. El ruido no superar ciertos límites de intensidad, que se miden en decibelios(dB). La Organización Mundial de la Salud (OMS) considera que a partir de los 65 decibelios el oído empieza a sufrir daño. Por la noche la OMS recomienda no sobrepasar los 40 dB. Para conocer la intensidad de ruido permitida en su localidad, debe ponerse en contacto con el Ayuntamiento o la Policía Local, pudiendo la misma Policía, ir a la vivienda a medir los decibelios cuando estos se están produciendo, previa denuncia del interesado, y en su caso, cabría la sanción administrativa por parte de la entidad local.

​Si el ruido es tan molesto y perjudica a la comunidad de propietarios, molesta, se podrá acordar en junta la interposición de la acción de cesación contra el vecino propietario que provoca los ruidos, debiendo para ello requerir al vecino que provoca los ruidos para que cese de inmediato, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes. De no hacer caso a dicho requerimiento, se plantearía demanda ante el Juzgado ejercitando la acción de cesación en la cual seria conveniente acreditar los días y horas de los ruidos, aportando incluso la mediación de los agentes locales, y las denuncias de los vecinos derivadas de esos ruidos. La sentencia estimatoria obligaría al vecino a cesar en los ruidos, e incluso cabria solicitar indemnización de daños y perjuicios o la privación del uso de la vivienda, de modo temporal en caso de ser propietario, o de modo definitivo si es inquilino.

2.- Para realizar las obras de arreglo de fachada, es necesario acceder por la terraza y durante las obras no se podrá usar ¿puedo negarme?

​En principio, las terrazas ubicadas en los últimos pisos de los edificios son considerados elementos comunes porque se trata de la cubierta del edificio, sin perjuicio del uso exclusivo de un propietario, según lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil. Además, el propietario está obligado a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras acordadas por la comunidad o que exija la ley. Lo que si, si ello le produce daños o perjuicios podría reclamárselos a la comunidad de propietarios.

3.- En mi comunidad quieren instalar un ascensor, ¿puedo negarme?

​Tras la modificación de la Ley 8/2013, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, las obras y actuaciones que vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, y en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si superan ese coste, podrán realizarse igualmente las obras, siempre que los que hayan solicitado su instalación asuman el resto de su coste.

4.-¿Qué sucede con las deudas de una vivienda cuando ésta se vende?

​En virtud de la nueva Ley 8/2013, el inmueble queda afecto respecto el año en curso y los tres años naturales anteriores, el nuevo propietario que adquiere la vivienda respondería de esa deuda hasta el limite de los tres años anteriores.

5.- ¿Qué puede hacer el que compra una vivienda y tiene que pagar cuotas de comunidad adeudadas por el vendedor?

​El nuevo propietario podrá ejercitar acción de repetición contra el anterior propietario que le vendió, solicitando que le abone el total de las cantidades que ha tenido que pagar.

6.- ¿Cómo se pueden reclamar las cuotas que se pagaron por el nuevo propietario y que eran debidas por el anterior?

​Previamente puede hacer un requerimiento por medio de burofax donde le solicite el abono de las cantidades de modo amistoso, en caso de que no abone, debe interponer demanda judicial para realizar la reclamacion.

7.-¿Qué procedimiento hay que iniciar para hacer frente a un moroso?

​El primer requisito para proceder a la reclamación de una deuda es que la propia comunidad acuerde en Junta tanto el importe de la deuda como el inicio de la reclamación. A partir de ese momento, se notificará al moroso el importe de lo que adeuda y en concepto de qué, anexionado el acta de la Junta en la cual se liquida la deuda. En el mejor modo, es por medio de un burofax, requiriéndole que abone la cantidad adeudada en un plazo breve de tiempo y avisándole que en caso de no hacerlo se ejercitaran las acciones judiciales oportunas.

8.-¿Qué se puede hacer cuando el moroso no paga tras el requerimiento extrajudicial?

​Si no procediese voluntariamente al pago tras el requerimiento extrajudicial, se debe interponer demanda solicitando el procedimiento de monitorio “especial para comunidades”. A dicha demanda habría que, incorporar el requerimiento efectuado, el certificado de deuda con el visto bueno del presidente, el acta aprobando la reclamación, y la acreditación la titularidad del inmueble.

9.- ¿Qué sucede cuando se presenta la reclamación judicial?

​Tras la admisión del monitorio se requiere al moroso el pago de la deuda, en un plazo de 20 días o bien, que se oponga a dicho pago alegando lo que considere oportuno. A partir de ese momento, nos encontramos ante varios supuestos: ​-Si paga, se acaba el procedimiento;
​-Si no contesta, se dicta auto condenando al pago, que en caso de no proceder a cumplirse voluntariamente por el moroso deberá ejecutarse frente a los bienes del moroso.
​-Si se opusiera, se abriría por un nuevo procedimiento que se despacharía a través del procedimiento declarativo correspondiente y concluiría tras el juicio con sentencia. Sentencia que en caso de no cumplirse voluntariamente, debería instar el cumplimiento forzoso mediante un nuevo procedimiento de ejecución.

10.-¿Cuanto tiempo se le puede reclamar a un propietario moroso?

​La jurisprudencia mayoritaria indica que la prescripción de los gastos comunes es de quince años, conforme el art. 1964 del Código Civil, al tratarse
de obligaciones de carácter personal, obligación ligada al derecho de copropiedad y derivada de la existencia de unos gastos generales en el inmueble.

11.- ¿Cuánto cuesta el envío del burofax para realizar un requerimiento?

​El coste del burofax, dependiendo del número de hojas puede variar, pero el coste aproximado del envío con certificado y acuse de recibo es entre 25 y 30 euros. Nuestros abogados le redactarían el requerimiento y se lo enviarían desde 60 €, incluyendo el coste del burofax y su envío.

12.-¿Por qué se ha de enviar el burofax con certificado y acuse de recibo?

​Es la manera de acreditar que se envío, en su caso que lo recibió y el contenido del requerimiento, todo ello para presentar ante una posible reclamación judicial donde se exigirá la acreditación de todos estos términos.

No más comentarios.