Preguntas y respuestas sobre las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios

Por en General el 11 noviembre, 2012

En marzo de 2012 entran en vigor las medidas las urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos se aplican a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión.

A continuación lo explicamos con una serie de preguntas y respuestas.

Las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos se aplican a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes, a partir de la entrada en vigor el 11 de marzo de 2012.

Los deudores que no cumplen con estos requisitos pueden acogerse al procedimiento extrajudicial de ejecución siempre que se trate de la vivienda habitual, y tendrán preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos establecidas. Sin embargo; las entidades adheridas podrán con carácter potestativo aplicarles las previsiones del Código de Buenas Prácticas y mejorar las previsiones contenidas en el mismo.

A continuación explicamos algunas cuestiones sobre el código de buenas prácticas en una serie de preguntas y respuestas.

“El deudor hipotecario podrá solicitar la reestructuración, la quita o la dación en pago” —¿Quiénes están en el umbral de exclusión?

—Aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos las circunstancias siguientes:

Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. Que la cuota hipotecaria resulte superior al sesenta por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias anteriores.

—¿Cómo se acredita por el deudor que se cumplen esos requisitos?

—Con certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajador por cuenta propia sin rentas, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Con el certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio; los de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar; el Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho; el certificado de empadronamiento; las escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos del resto de las garantías reales o personales constituidas.

Por último, también se necesita la declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

—¿Qué entidades de crédito van a aplicar el Código de Buenas Prácticas?

—Será de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. La adhesión de la entidad se entenderá producida por un plazo de dos años, prorrogable automáticamente por períodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad adherida.

Las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, en particular, entre sus clientes.

—¿Se puede aplicar a todas las hipotecas?

—No, la aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de determinados valores basados en la población de cada municipio.

Sin perjuicio de lo anterior, las entidades adheridas podrán con carácter puramente potestativo aplicar las previsiones del código a deudores distintos de los establecidos y podrán mejorar las previsiones contenidas en el mismo.

—¿Puede el banco dejar de aplicar este código?

—Desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que se produzca la acreditación por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusión, serán de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas. Sin perjuicio de lo anterior, cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el texto. Los costes de dicha formalización correrán a cargo del que la solicite.

—¿Cuáles son esos costes de novación?

—Los honorarios del notario y de la inscripción registral. Sin embargo, estas escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de actos jurídicos documentados de este impuesto.

—Los deudores que estén en el umbral de exclusión, ¿tienen rebaja de intereses?

—El interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por ciento sobre el capital pendiente del préstamo.

Esta moderación de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente real decreto ley.

—¿Qué medidas puede solicitar el deudor que cumpla con los requisitos establecidos en el RDL 6/2012?

—La reestructuración de deudas hipotecarias; la quita y la dación en pago.

—¿En qué consiste la reestructuración de deuda con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual?

—El objetivo es alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma.

La entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las siguientes medidas: Carencia en la amortización de capital de cuatro años; ampliación del plazo de amortización hasta un total de cuarenta años a contar desde la concesión del préstamo; y reducción del tipo de interés aplicable a Euribor más el 0,25 por ciento durante el plazo de carencia. Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor. No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.

—Y, ¿si la reestructuración resulta inviable?

—Podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo: Reducción en un 25 por ciento; reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas; y reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

—Y, ¿si tampoco es posible la quita?

—Entonces se podrá solicitar la dación en pago de su vivienda habitual. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda. La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del tres por ciento del importe total de la deuda en el momento de la dación.

—¿Quiénes pueden acceder a las ayudas a los inquilinos?

—Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, posteriores al 1 de enero de 2012 y los que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas.

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