Formalización del contrato de compra venta y entrega de la vivienda

Por en Compra-venta el 13 enero, 2007

Para la formalización del contrato de compraventa y entrega de la vivienda  la JCCM nos informa de los trámites e información ineludibles para no tener sorpresas.

 Elección de notacio. Derecho y conveniencia de ver la escritura. Derecho a asesoramiento del notario. Comprobación del estado de cargas. Cancelación de cargas. Estatutos de la comunidad de propietarios. Comprobación de las deudas de propietarios. Responsabilidad de la vivienda por deudas del anterior propietario. Documentación a exigir al vendedor. Entrega de llaves. Contenido de la escritura. Derecho a que el notario lea la escritura antes de la firma.  Entrega de la escritura. Inscripción en el registro de la propiedad. Requisitos para la escrituración de vivienda de obra  nueva. Gastos de la escritura. Cambio de titularidad en el catastro.

    
   ELECCIÓN DE NOTARIO 
  
  El comprador tiene derecho a elegir el Notario, bastando con que tenga vinculación (relación) con alguno de los elementos del negocio (compraventa).

Por ejemplo, si la vivienda está situada en Toledo y el comprador tiene su domicilio en Albacete y el vendedor en Ciudad Real, no tendría sentido pretender escriturar la vivienda ante un Notario de Guadalajara.
 
   
   
   DERECHO Y CONVENIENCIA DE VER LA ESCRITURA QUE SE VA A FIRMAR CON AL MENOS TRES DÍAS DE ANTELACIÓN 
   
  El comprador tienen derecho a revisar las Escrituras que va a firmar con una antelación de, al menos, tres días.

Para hacer efectivo este derecho, es conveniente avisar a la Notaría que pretendemos ejercitarlo, para que nos den cita a los efectos de hacer la revisión.

Se trata de comprobar que no existan diferencias entre lo acordado y la Escritura que se va a firmar.

Si existiera alguna diferencia, debemos informar al Notario para que modifique la Escritura y puede ser conveniente comunicárselo al vendedor para evitar problemas el día de la firma.
 
   
   DERECHO A ASESORAMIENTO DEL NOTARIO 
   
  El comprador no debe quedarse con dudas. Antes de firmar debe preguntar lo que no entienda y pedir el asesoramiento del Notario o personal de la Notaría.

Los Notarios son a la vez profesionales del Derecho y funcionarios públicos, correspondiendo a este doble carácter la organización del Notariado. Como profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquellos se proponen alcanzar.
 
   
   COMPROBACIÓN DEL ESTADO DE CARGAS 
   
  Sin perjuicio de la conveniencia de haber solicitado antes nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar el estado de cargas del inmueble, es conveniente, tanto en el caso de compra de vivienda nueva, como en el de segunda mano, que el comprador solicite al Notario que compruebe la situación registral de la finca, pudiendo hacerlo verbalmente o por escrito. Es habitual y casi obligado que el Notario solicite al Registro de la Propiedad donde se haya inscrita la vivienda el mismo día que se va a firmar la escritura, una Nota Informativa para verificar el estado de la vivienda y si existe alguna carga sobre la misma.
   
   CANCELACIÓN DE CARGAS 
   
   
Si de la información del Registro de la Propiedad resultara que la vivienda está gravada o sujeta a alguna hipoteca, servidumbre, derecho de usufructo en virtud del cual una persona distinta del propietario podría usar y disfrutar de la vivienda o alguna otra carga o limitación, que no hubiera asumido el comprador, es posible que el vendedor intente probar su cancelación con una certificación bancaria o algún comprobante.

El comprador debe saber que estos documentos privados no son válidos para inscribir la cancelación y que desaparezca la carga en el Registro de la Propiedad ya que al Registro sólo tienen acceso los documentos públicos, por lo tanto, será necesario hacer una Escritura Pública de cancelación e inscribir ésta en el Registro de la Propiedad.

Esto conlleva unos gastos que, salvo que se haya pactado otra cosa, debe afrontar el vendedor, por ello si la cancelación no se ha llevado a cabo, el vendedor debería dejar en la Notaría una cantidad de dinero el día de la firma para hacerlo posteriormente, o bien cancelar la carga primero y, después, firmar la compraventa, aunque esto es poco recomendable porque puede suponer bastante tiempo.

Lo más conveniente es que con carácter previo a la Escritura, el vendedor haya asumido el compromiso escrito de cancelar las posibles cargas en un plazo, para que en el momento de la firma de la Escritura haya dado tiempo a que dicha cancelación haya quedado inscrita en el Registro de la Propiedad.
 
   
   ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CÓMO CONSEGUIRLOS 
   
   
Los Estatutos desarrollan las normas para la convivencia, la gestión y administración del edificio, conteniendo las bases sobre el uso y destino del edificio, pisos, locales, instalaciones y servicios comunes, la distribución entre los propietarios de los gastos comunes, la administración y gobierno de la comunidad, así como las normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio. Dichas normas no pueden ir en contra de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

Los Estatutos pueden acordarse desde el principio de la vida de la Comunidad de Propietarios propiamente dicha, o pasado un tiempo. Si la vivienda es nueva es frecuente que la Promotora del edificio elabore los Estatutos antes de que comiencen las ventas de las distintas viviendas del edificio.

Los Estatutos son de obligado cumplimiento para todos los propietarios desde el momento en que entren a formar parte de la Comunidad. Si bien, sólo perjudican a terceros si se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Por ello, es aconsejable que el comprador de una vivienda consulte previamente los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ya que estos le obligarán y pueden contener normas que regulen aspectos determinantes en su decisión de comprar o no una vivienda, como pudiera ser por ejemplo, la prohibición de tenencia de animales en el edificio.

Para conseguir los Estatutos puede solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad. Si no estuvieren inscritos, deberá pedir una copia al vendedor que a su vez puede solicitarlos al Administrador de la Comunidad de Propietarios. En caso de que se tratara de una vivienda nueva, es obligación de la Promotora que los haya elaborado, entregar al comprador una copia de los mismos.
 
   
   COMPROBACIÓN DE LAS DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 
   
   
Principalmente en el caso de compra de vivienda de segunda mano es importante manifestar al Notario que se desea hacer uso del derecho recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que el vendedor de la vivienda manifieste en la Escritura de compraventa declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El vendedor deberá aportar en este momento certificación sobre las deudas con la Comunidad de Propietarios coincidente con su declaración, sin la cual el Notario no autorizará el otorgamiento de la Escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.

Es conveniente que el comprador haya prevenido al vendedor, con al menos una semana de antelación, que no le va a liberar de esta obligación, para que éste solicite la certificación al Secretario de su comunidad que deberá expedirla con el Visto bueno del Presidente, en el plazo de 7 días desde su solicitud. (Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
 
   
   RESPONSABILIDAD DE LA VIVIENDA POR DEUDAS DEL ANTERIOR PROPIETARIO CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 
   
   
Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador de una vivienda responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior.

El piso o local estará legalmente afecto o sujeto al cumplimiento de esta obligación, pudiendo llegar a ser embargado en caso de impago, por lo que, si se diera el caso, sería preferible abonar para evitar el embargo de la vivienda y reclamar luego al anterior propietario si el comprador no hubiera asumido dichas deudas.
 
   
   DOCUMENTACIÓN A EXIGIR AL VENDEDOR 
   
   
Además de lo indicado, tanto en el caso de vivienda nueva como de segunda mano, el comprador debe exigir al vendedor la cédula de habitabilidad y el último recibo del IBI.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

Además, en el caso de compra de vivienda nueva a Promotora, si no se los han entregado ya con anterioridad, en el momento de la firma de la Escritura el comprador tiene derecho a exigir: los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, el plano de la vivienda, su ubicación en el edificio, los planos de las conducciones de agua, electricidad y calefacción, así como las medidas de seguridad e instrucciones para la salida del edificio en caso de emergencia.
 
   
   ENTREGA DE LLAVES 
   
  Debe saber que la firma de la Escritura equivale a la entrega por lo que si no le hubieran entregado ya las llaves de su vivienda, el vendedor debe solicitarlas y tiene derecho a que le sean entregadas en ese momento. Es lo que se llama transmisión del dominio, al objeto de que el comprador y nuevo propietario tome posesión de la vivienda objeto de compraventa.
 
   
   CONTENIDO DE LA ESCRITURA 
   
  Debe saber que la firma de la Escritura equivale a la entrega por lo que si no le hubieran entregado ya las llaves de su vivienda, el vendedor debe solicitarlas y tiene derecho a que le sean entregadas en ese momento. Es lo que se llama transmisión del dominio, al objeto de que el comprador y nuevo propietario tome posesión de la vivienda objeto de compraventa.
 
   
   DERECHO A QUE EL NOTARIO LEA LA ESCRITURA ANTES DE LA FIRMA O A LEERLA EL COMPRADOR POR SÍ MISMO 
   
  No es necesario que el Notario lea textualmente las Escrituras, sino que basta con que se extienda solo en los puntos más importantes que son los indicados en el contenido.
 
   
   ENTREGA DE LA ESCRITURA 
   
  Tras la firma, el Notario no entrega la Escritura auténtica ya que la original tiene que ser numerada y anotada en los libros de Protocolo o archivo del Notario. Pero si se desea una copia simple es conveniente que lo comunique al Notario con antelación.

Aunque lo normal suele ser ir a recogerla tras la inscripción en el Registro de la Propiedad, que puede hacer el comprador por sí mismo, aunque lo más frecuente es encomendarlo a una gestoría.
 
   
   INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 
   
  La inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero si muy conveniente por la seguridad que supone, ya que nos garantiza frente a terceros que nuestra vivienda no podrá ser vendida ni gravada (hipotecada, arrendada) por otros sin nuestro consentimiento.

Con carácter previo a la inscripción es necesario proceder al pago de los impuestos correspondientes.

Es frecuente que los Notarios y las Entidades Bancarias trabajen con gestorías que se ocupan del pago de los impuestos y la inscripción en el Registro de la propiedad, así como de la comunicación del cambio de titularidad en el Catastro, pudiendo los compradores contratar dicho servicio, o bien proceder a realizar las gestiones por sí mismo.

Si el comprador opta por realizar las gestiones él mismo, tras realizar el pago de los impuestos que procedan, tendrá que ir la Registro de la Propiedad que corresponda a la localidad donde esté situada la vivienda y presentar la Escritura. El propio Notario nos puede informar o bien podemos acudir al Ayuntamiento a obtener la información.

Documentos a aportar para la inscripción de la Escritura Pública de compraventa en el Registro de la Propiedad:

– El original de la Escritura Pública de compraventa de la vivienda.

– Solicitud de inscripción

– Carta de pago de los Impuestos.

– Una copia simple de la Escritura de compraventa de la vivienda o fotocopia del original.

– Dinero (normalmente el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir los aranceles del Registrador e impuestos. Se trata de una provisión de fondos de la que nos darán recibo y que se liquidará posteriormente, devolviendo el sobrante, o bien reclamando lo que en su caso, faltare.)

Si el comprador lo desea, en el Registro de la propiedad le sellaran una copia simple de la Escritura Pública depositada, que valdrá como recibo del original.

En el caso de que la vivienda que se pretende comprar no esté inscrita a nombre del vendedor, por ejemplo porque él a su vez no hubiera inscrito su adquisición, para que el comprador logre la inscripción a su nombre tendrá que iniciar un procedimiento judicial denominado expediente de dominio.
 
   
   REQUISITOS PARA LA ESCRITURACIÓN E INSCRIPCIÓN DE VIVIENDA DE OBRA NUEVA 
   
  Según el artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad Escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que se aplique la Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, recogidas en el artículo 19 que son las siguientes:

– Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.

– Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante 3 años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (protección contra el ruido, aislamiento térmico…).

– Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

El tomador del seguro (persona que contrata con el asegurador) obligado al pago de la prima (precio del seguro) será el constructor o promotor y el asegurado (persona realmente interesada en el contrato de seguro pues con el mismo se pone a cubierto de un determinado riesgo) el propio promotor y los sucesivos compradores de la vivienda.

El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento, pudiendo optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.
 
   
   GASTOS DE LA ESCRITURA, IMPUESTOS, INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y GESTORÍA 
   
  En general, habrá que estar al pacto de las partes ya que aunque el artículo 1445 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de Escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, añade, salvo pacto en contrario, siendo lo más frecuente precisamente que se pacte que sea el comprador quien asuma dicho coste.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, debe abonarlos el comprador.

Los honorarios de los Notarios y los Registradores están sujetos a Arancel por lo que será el vigente en el momento de la compra el que se aplique en función del precio de la vivienda. Suelen estar en torno al 1,5% del precio pagado por el comprador.

En general, se han ido publicando algunas modificaciones a los Aranceles del 89, tendentes a reducirlos con el fin de beneficiar la adquisición de vivienda que consistieron, en el año 99, en una rebaja del 25 % que se eleva al 50% en el caso de viviendas de protección oficial y más recientemente, en el año 2002, se ha otorgado a los Notarios la posibilidad de efectuar además con carácter opcional un descuento de hasta el 10%. En el caso de los Registradores, la reducción es del 5%.

Lo más frecuente es que la Notaría y el Registro soliciten una provisión de fondos, por la que el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir el importe total de gastos de escrituración e inscripción, así como los impuestos correspondientes a la venta, procediéndose posteriormente a la liquidación en virtud de la cual se devolverá al comprador el sobrante o bien se le reclamará lo que en su caso falte para completar el pago mencionado.

En cualquier caso, se pueden consultar los Aranceles en la Notaría y en el Registro de la Propiedad y si no se está de acuerdo con los mismos impugnarlos (recurrirlos). Para ello hay un plazo de 15 días hábiles desde su entrega o notificación.

Otro gasto sería el pago de la gestoría, que suele oscilar entre 30.000 y 50.000 pesetas, si el comprador opta por contratar sus servicios para evitarse tener que hacer las gestiones necesarias para proceder al cambio de titularidad de la vivienda en los Registros Públicos.
 
   
   CAMBIO DE TITULARIDAD EN EL CATASTRO 
   
  En general, habrá que estar al pacto de las partes ya que aunque el artículo 1445 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de Escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, añade, salvo pacto en contrario, siendo lo más frecuente precisamente que se pacte que sea el comprador quien asuma dicho coste.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, debe abonarlos el comprador.

Los honorarios de los Notarios y los Registradores están sujetos a Arancel por lo que será el vigente en el momento de la compra el que se aplique en función del precio de la vivienda. Suelen estar en torno al 1,5% del precio pagado por el comprador.

En general, se han ido publicando algunas modificaciones a los Aranceles del 89, tendentes a reducirlos con el fin de beneficiar la adquisición de vivienda que consistieron, en el año 99, en una rebaja del 25 % que se eleva al 50% en el caso de viviendas de protección oficial y más recientemente, en el año 2002, se ha otorgado a los Notarios la posibilidad de efectuar además con carácter opcional un descuento de hasta el 10%. En el caso de los Registradores, la reducción es del 5%.

Lo más frecuente es que la Notaría y el Registro soliciten una provisión de fondos, por la que el comprador debe depositar una cantidad de dinero suficiente para cubrir el importe total de gastos de escrituración e inscripción, así como los impuestos correspondientes a la venta, procediéndose posteriormente a la liquidación en virtud de la cual se devolverá al comprador el sobrante o bien se le reclamará lo que en su caso falte para completar el pago mencionado.

En cualquier caso, se pueden consultar los Aranceles en la Notaría y en el Registro de la Propiedad y si no se está de acuerdo con los mismos impugnarlos (recurrirlos). Para ello hay un plazo de 15 días hábiles desde su entrega o notificación.

Otro gasto sería el pago de la gestoría, que suele oscilar entre 30.000 y 50.000 pesetas, si el comprador opta por contratar sus servicios para evitarse tener que hacer las gestiones necesarias para proceder al cambio de titularidad de la vivienda en los Registros Públicos.
 
   
   ALTA O CAMBIO DE NOMBRE EN LOS SUMINISTROS: AGUA, LUZ, GAS, TELÉFONO 
   
  Para proceder al alta o cambio de nombre en los suministros es necesario al menos, aportar los siguientes documentos, si la vivienda es nueva:

– El D.N.I, nombre y apellidos.

 

– Una copia de la Escritura de Propiedad.

 

– La cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

 

– Boletín de instalaciones

 

– Facilitar un nº de cuenta bancaria donde hacer los cargos.

 

Si la vivienda es de segunda mano y el vendedor en el momento de la compra tiene los suministros en funcionamiento y al corriente de pago bastará con cursar un cambio de nombre y aportar los datos de domiciliación bancaria. Hay compañías que no cobran nada por este trámite.

En ocasiones bastará con comunicar simplemente los nuevos datos bancarios donde cargar las facturas, permitiéndose conservar la póliza a nombre del anterior propietario y ahorrándose los costes que conlleva una nueva alta.

En cualquier caso, es necesario que el anterior titular no tenga deudas de consumos con compañías suministradoras. Si las tuviera, el comprador tiene 2 opciones:

– Hacerse cargo de los importes adeudados y cambiar solo los datos bancarios.

 

– O dar de alta un nuevo contrato a su nombre.

 

Se trata de comparar la cantidad adeudada por el vendedor con el coste de una nueva alta o el cambio de nombre y decidir.

Así mismo, tanto para poder hacer un cambio de nombre como una nueva alta, será preciso que las instalaciones hayan pasado las revisiones periódicas obligatorias, si no fuera así antes de contratar el suministro habrá que hacer la revisión correspondiente por personal autorizado, que emitirá boletín de conformidad una vez hechas las adaptaciones que en su caso fueren precisas para cumplir con la normativa vigente.

Para darse de baja en los suministros, basta avisarlo telefónicamente llamando al número de teléfono de atención al cliente, de 24 horas, avisándolo con una antelación de 24 a 48 horas. No obstante, tanto el alta como la baja en los suministros, pueden hacerse telefónicamente llamando al número de teléfono de atención al cliente, de 24 horas, que cada empresa suministradora de energía tiene al efecto. También puede realizarse, acudiendo personalmente a las oficinas que tales compañías tienen en las distintas provincias.
 

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