Lo que debe saber antes de comprar una vivienda

Por en Compra-venta el 13 enero, 2007

La JCCM ha publicado unos interesantes consejos especialmente útiles si está pensando en comprarse una vivienda.

En este artículo podrá aprender todo los requisitos que deben ser cumplidos por el promotor y por la propia vivienda a efectos de realizar una compra sin ningún tipo de problemas.

  
   ¿QUÉ DEBE SABER EL COMPRADOR CUANDO ADQUIERE UNA VIVIENDA NUEVA? 
  
  Cuando el comprador quiere comprar una vivienda a un empresario promotor, debe tener en cuenta que este último, está sujeto a unas obligaciones de información y publicidad. Toda oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de viviendas tiene que ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda. En todo caso, deberá expresarse si se trata de una vivienda en construcción o si la edificación se ha concluido.

Las condiciones que se ofrecen al comprador por medio de la publicidad, son exigibles al vendedor, a pesar de que después no figuren en el contrato celebrado. Se trata de condiciones relacionadas con los datos de la vivienda o características de la construcción, la ubicación, servicios e instalaciones de la vivienda y condiciones de adquisición y pago de la misma.

El promotor debe tener a disposición del público una serie de datos y documentos. Los datos informativos se refieren a:

– Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de la inscripción en el registro mercantil de la empresa.

– Propiedad del solar o suelo y su situación urbanística.

– Licencia de obras.

– Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la propia vivienda. Descripción y trazado de todas las instalaciones, como la electricidad, el agua, garantías de las mismas y medidas de seguridad contra incendios del inmueble

– Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil o real aprovechable, (suelen ser un 85 o 90 % de la superficie construida), y descripción general del edificio en el que se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios.

– Materiales empleados en la construcción de las viviendas, detallados en una memoria de calidades. El comprador debe pedir a la empresa constructora que le firme o selle la memoria de calidades y que ésta sea lo más detallada posible.

– Instrucciones sobre el uso y conservación de aquellas instalaciones que exigen algún tipo de conocimiento especial, así como sobre la evacuación (salida) de la vivienda en caso de emergencia.

– Datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda no está inscrita tiene que indicarse.

– Precio total de la vivienda, de los servicios accesorios con los que cuenta y la forma de pago.

– Fecha prevista de entrega.
Además de facilitar esta información tienen que poner a disposición del público los documentos que se relacionan en el epígrafe siguiente.
 
   
   
   ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE EXIGIR EL COMPRADOR A LA PROMOTORA? 
  
  El promotor está obligado a facilitar a los compradores de una vivienda los siguientes documentos:

– Copias de las autorizaciones y licencias legalmente exigidas para la construcción y ocupación de las viviendas, como licencias de obra, de edificación, Cédula Urbanística y Licencia de Primera Ocupación y la cédula de habitabilidad.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

– Estatutos de la comunidad de propietarios, (si ya se han aprobado por la promotora), así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad, siempre que la comunidad esté en funcionamiento. También tiene que aportar un extracto de las cuentas de la vivienda, acreditando que la comunidad no tiene deudas anormales y señalar cuál es el importe de las cuotas mensuales.

– Documentación informativa sobre la forma de pago de todos los impuestos que graven la propiedad, como el Impuesto de Bienes Inmuebles. (I.B.I.)

– Documentación informativa sobre la forma en que está previsto documentar el contrato, ( con las condiciones generales y especiales) haciendo constar por escrito, expresa y claramente: Que el consumidor (comprador), no tiene que soportar los gastos previos, que corresponden al vendedor; que el comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública; y el derecho del comprador a elegir el Notario.

– Si la vivienda no está totalmente edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
Es conveniente que el comprador recoja todos los escritos de publicidad para guardarlos con el resto de la documentación de la vivienda, con el fin de poder exigir y probar, en su caso, sus derechos.
 
   
   
   ¿QUÉ REQUISITOS BÁSICOS DEBE REUNIR LA EDIFICACIÓN?. CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN (PROYECTO). LIBRO DEL EDIFICIO. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS  
  
  Cuando se realiza la construcción de edificios, deben de respetarse unas exigencias técnicas y administrativas, con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente y dichos edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de la forma que respeten los requisitos básicos siguientes:
a) Relativos a la funcionalidad

1.- Disposición y dimensiones de los espacios del edificio y de las diferentes.

2.- instalaciones.Accesibilidad, de tal forma que permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas, el acceso y la circulación por el edificio.

3.- Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con las normas correspondientes.

4.- Acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de envíos.

b) Relativos a la seguridad:

1.- Seguridad estructural, de forma que no se produzcan daños que tengan su origen en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros, etcétera y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

2.- Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio y permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

3.- Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

c) Relativos a la habitabilidad:

1.- Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se reúnan las condiciones de salubridad (condiciones de higiene) y estanqueidad (acondicionamiento térmico y acústico) en el interior del edificio y no deteriore el medio ambiente, garantizando una adecuada gestión de residuos.

2.- Protección contra el ruido, de tal forma que no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar sus actividades.

3.- Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la utilización del edificio.

4.- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio.

Tales requisitos básicos que deben cumplir los edificios, se desarrollarán en un CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN, que será el conjunto de normas que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permitan que se cumplan los anteriores requisitos. El Código Técnico de la Edificación, fijará por tanto, los requisitos mínimos, en cuanto a condiciones, acústicas, térmicas, estructurales, etcétera, tanto de los materiales como de las instalaciones que deberán tener los edificios.

Actualmente existe un Proyecto de Código Técnico de la Edificación, es decir, que todavía no se ha aprobado el texto definitivo que será de aplicación, pero una vez aprobado, se podrá completar con las exigencias normativas que dicten las Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.

Con el Código Técnico de la Edificación, se trata de fomentar la calidad de la edificación y las obligaciones de los distintos agentes (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera) que se encargan de desarrollar las actividades del proceso de la edificación, para poder fijar las responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y para dar cumplimento al derecho de una vivienda digna y adecuada.

LIBRO DEL EDIFICIO: Está formado por la siguiente documentación:

– Proyecto de la obra, con las modificaciones debidamente aprobadas.

– Acta de recepción de la obra, firmada por el promotor y el constructor y en la que se hará constar:

– Partes intervinientes.
– Fecha del certificado final de la totalidad de la obra.
– Coste final de la obra.
– Declaración de recepción de la obra y plazo en que han de quedar subsanados (corregidos) los defectos observados.
– Garantías que se exijan, en su caso, al constructor para asegurar sus responsabilidades.

– Relación identificando a todos los agentes que han intervenido en la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera).

– Relación de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Un ejemplar del Libro del Edificio, será entregado a los compradores. En caso de una Comunidad de Propietarios se entregará al Presidente de la misma, debiendo estar a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS: Los propietarios están obligados a:
– Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.

Los usuarios del edificio, sean o no propietarios, están obligados a la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos según sus instrucciones de uso y mantenimiento, que se incluyen en la documentación de la obra ejecutada.
   
   
   ¿QUÉ MEDIDAS MÍNIMAS DEBEN EXISTIR EN CUANTO A LA ACCESIBILIDAD EN LOS EDIFICIOS PARA PERSONAS CON MOVILIDAD REDUCIDA Y ESPECIALMENTE PARA LOS QUE UTILIZAN SILLA DE RUEDAS? 
  
  En la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se contempla legalmente las actuaciones que se deben tener en cuenta a la hora de planear, gestionar y ejecutar en temas de urbanismo, edificación, etcétera, tanto de nueva construcción como de rehabilitación, para el supuesto de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas.
En este caso, los edificios que estén destinados al uso de vivienda, deben tener, al menos un itinerario peatonal accesible, que una el edificio con la vía pública y también con las instalaciones o servicios anexos de uso comunitario.

En aquellos edificios en los que es obligatorio instalar un ascensor, además de lo mencionado, debe existir un itinerario accesible que comunique las dependencias del edificio y las viviendas con las zonas comunes.

Para que un itinerario sea accesible deben cumplirse determinados requisitos, entre otros:

– No haber ninguna escalera ni escalón aislado.

– Tener una anchura mínima de 1,00 m. y una altura libre de obstáculos en todo el recorrido de 2,10 m.

– En cada planta del itinerario accesible de un edificio debe haber un espacio libre de giro donde se pueda inscribir un círculo de 1,50 m. de diámetro.

– Puertas como mínimo una anchura de hueco de 0,80 m. y una altura mínima de 2 m.

– La cabina de ascensor como mínimo unas dimensiones de 1,40 m. de fondo y 1,10 m. de ancho.

– Etc.

Los propietarios, arrendatarios (inquilinos) y usuarios en general de viviendas que están habitadas por personas con movilidad reducida, pueden adaptarlas y exigir que se tenga dicha accesibilidad, sin perjuicio de que tengan que asumir costes económicos de las obras necesarias, de acuerdo con la normativa que corresponda
 
   
   
   ¿QUÉ INFRAESTRUCTURAS COMUNES DE TELECOMUNICACIONES DEBEN EXISTIR EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS? (PROYECTO VISADO DE TELECOMUNICACIONES, ETC) 
  
 
Existen normas técnicas de telecomunicaciones relativas a la infraestructura común (ICT) en los edificios, para poder tener acceso el propietario de una vivienda a los servicios de telecomunicación, especificaciones técnicas que deben incluir la normativa de la edificación que regule la infraestructura de obra civil en el interior de los edificios, para garantizar la capacidad suficiente que permita el acceso a los servicios de telecomunicación y el paso de redes de los distintos servicios de operadores.

En este sentido, se debe entender infraestructura común de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación, aquella que exista o se instale en los edificios, para cumplir como mínimo las siguientes funciones:

a) Captar y adaptar las señales de radiodifusión sonora y televisión terrenales y su distribución hasta los diferentes puntos de conexión situados en las diferentes viviendas o locales del edificio y la distribución de otros tipos de señales de radiodifusión sonora y televisión satélite.

b) Proporcionar el acceso al servicio de telefonía disponible al público y al servicio de telecomunicaciones por cable.

Además, se debe entender por infraestructura común de acceso a los servicios de telecomunicación, aquella que aunque no cumpla inicialmente las funciones indicadas anteriormente, se adapte para cumplirlas.

Por tanto, los copropietarios de una vivienda en régimen de propiedad horizontal y, en su caso, los arrendatarios (inquilinos), tienen derecho a que existan unas infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación en los edificios y que dichas instalaciones sean las determinadas legalmente y conectarse a ellas o adaptar las que existan.

Además, estas normas se aplican a todos los edificios que tengan uso residencial o no, sean o no de nueva construcción, que estén acogidos o deban someterse al régimen de propiedad horizontal y aquellos edificios que en todo o parte, hayan sido o sean objeto de arrendamiento (alquiler) por plazo superior a 1 año, salvo los que alberguen una sola vivienda.

Por tanto, es algo que afecta a los constructores y promotores de vivienda, puesto que no se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio de los citados anteriormente, si no se aporta junto con el correspondiente proyecto arquitectónico, el proyecto que contiene la instalación de una infraestructura común propia.

El proyecto técnico, que debe de estar coordinado con el proyecto de edificación, tiene que ser firmado por técnico titulado en materia de telecomunicación y ser visado por el Colegio profesional correspondiente, y se debe detallar todos los elementos que componen la instalación, ubicación y dimensiones, mencionando las normas que cumplen. Además un ejemplar deberá estar en poder del promotor.

Así mismo, la legislación establece los requisitos técnicos mínimos para:

– Captación, adaptación y distribución de señales de radiodifusión sonora y televisión, procedentes de emisiones terrenales y satélite.
– Acceso al servicio de telefonía disponible al público.
– Acceso al servicio de telecomunicaciones por cable.
– Especificaciones técnicas mínimas de las edificaciones en materia de telecomunicaciones.

El proyecto técnico, debe incluir al menos los siguientes documentos:

1.- Memoria, donde se describa la descripción de la edificación, de los servicios de infraestructura, cálculos de niveles, etcétera.

2.- Planos, dónde se indicarán los esquemas de instalación, canalizaciones de telecomunicación del edificio, situación y ordenación de los recintos de instalaciones, etcétera.

3.- Pliego de condiciones, dónde se determina las calidades de los materiales y equipos y las condiciones de montaje.

4.- Presupuesto, dónde se señala el número de unidades y precio de la unidad de cada una de las partes, etcétera.

Por Orden del Ministerio de Fomento, se puede aprobar un modelo-tipo del proyecto técnico que normalice los documentos que lo componen. Un ejemplar de dicho proyecto técnico debe obrar en poder de la propiedad, a cualquier efecto que proceda.

Los promotores o constructores, para obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, solicitarán de las Jefaturas Provinciales de Inspección de Telecomunicaciones la acreditación del cumplimiento de estas obligaciones.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

La comunidad de propietarios o el propietario del edificio y el instalador, en su caso, deben tomar las medidas necesarias para asegurar a aquellos que tengan las instalaciones individuales, la normal utilización de estas durante la construcción de la nueva infraestructura o la adaptación de la que exista.

Los gastos necesarios para la instalación de las infraestructuras que hemos señalado, deberán estar incluidos en el coste total de la construcción.

La comunidad de propietarios, o en su caso, el propietario del inmueble, y el instalador responsable sobre la infraestructura común de telecomunicaciones, está obligado a colaborar con la Administración competente en materia de inspección, facilitando el acceso a las instalaciones y a la información que sea requerida.
 
   
   
   ¿CÓMO SE GARANTIZA AL COMPRADOR LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA?.AVALES. SEGUROS 
  
 
Los promotores o "vendedores profesionales", ya sean personas físicas o empresas, que promuevan la construcción de viviendas y pretendan obtener de los compradores entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, tienen que cumplir unas condiciones:

– Deben asegurar la devolución al comprador de las cantidades entregadas, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el caso de que la construcción no se inicie o no se concluya en la fecha prevista. Para ello deben contratar un seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.

– Proceder a la apertura de una cuenta o depósito en una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros para percibir las cantidades anticipadas por los compradores. Estas cantidades sólo las podrán utilizar para la construcción de la vivienda. Para poder proceder a la apertura de estas cuentas, la Entidad Bancaria exigirá la constitución de la garantía, seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.

Como hemos dicho, la devolución de las cantidades entregadas por los compradores para adquirir una vivienda, se garantiza mediante un contrato de seguro o un aval otorgado por una Entidad aseguradora, inscrita y registrada, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin.

En este caso, si la construcción no se inicia en el plazo pactado o no se finaliza por cualquier causa, el comprador que ha anticipado las cantidades, puede optar entre conceder a la empresa una prórroga o renunciar a la compra de la vivienda con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, o puede conceder a la empresa una prórroga.

La concesión de la prórroga se tiene que recoger en una cláusula adicional del contrato, en la que se tiene que especificar el nuevo período concedido por parte del comprador, con la fecha de terminación de la construcción y su entrega de la vivienda.

El incumplimiento por el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
 
   
   
   ¿QUÉ CUBRE EL SEGURO DE EDIFICACIÓN?. DEFECTOS OCULTOS  
  
 
Las personas o empresas constructoras, que intervienen en el proceso construcción de viviendas, tienen que responder frente a los propietarios o terceros compradores.

Responderán de los daños materiales que se ocasionen tanto en las viviendas que construyan como en los edificios o parte de los mismos, cuando sean objeto de división horizontal. El tiempo durante el que los agentes que intervienen en el proceso de edificación, van a seguir respondiendo de los daños, depende del tipo de defecto aparecido en la vivienda.

– Durante 10 años contados desde la fecha de recepción de la obra, responderán por los daños causados en el edificio por vicios (defectos) que afecten a la cimentación, a los soportes, vigas, a los forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que afectan directamente a la resistencia y estabilidad del edificio.

No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la venta de la vivienda u otro tipo de transmisión "inter vivos" como donación, etc, dentro del plazo de 10 años, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años.

Así, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de venta, donación, etc, de la vivienda sin que se acredite y testimonie la constitución de la garantía mencionada, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente (por escrito) liberado por el adquirente de la constitución de la misma.

Esta garantía tampoco será exigible en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la fecha de 6 de mayo de 2000.

Estos defectos han sido equiparados al concepto de ruina por la jurisprudencia. Las reclamaciones, para garantizar los procesos de edificación, se harán efectivas mediante la suscripción (contratación) de los seguros obligatorios. El promotor, tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 10 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor, y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

Este seguro se llama decenal. La compañía de seguros para determinar la prima y para la contratación de este seguro necesita entre otros informes, la copia del proyecto de ejecución de obra; un estudio geotécnico del terreno; copia del acta de replanteo; la copia del informe de definición de riesgos, llamado informe decero, realizado por el organismo de control técnico correspondiente; un seguimiento a realizar por la compañía de seguros de que la ejecución de la obra se está realizando conforme al proyecto presentado (remisión de informes periódicos de ejecución) e informe fin de obra.

El comprador en el caso de que aparezcan vicios (defectos) que amenacen ruina, puede dirigirse contra el vendedor, contra el promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador, que no cumplieron adecuadamente con sus obligaciones. Podrá hacerlo de manera individual o conjuntamente, dirigiéndose contra todos cuando no sea posible separar con claridad la responsabilidad de cada uno de ellos.

Podrá reclamar la reparación completa de los defectos, además de una indemnización por los perjuicios causados, como si por ejemplo ha tenido que alquilar una vivienda, podrá reclamar el alquiler, aportando las pruebas documentales que lo acrediten.

– Durante 3 años por los daños materiales causados en el edificio por vicios (defectos) en los elementos constructivos, o de instalaciones, que ha ocasionado el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad relativos a la higiene, a la salud, a la protección contra el ruido,…etc. El promotor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 3 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

– Durante 1 año el constructor también responderá de los daños materiales por los defectos en la ejecución que afectan a los elementos de terminación de las obras.

El constructor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante ese año. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

En todo caso el promotor responderá ante los posibles compradores, junto a los agentes que intervienen en el proceso de edificación, de los daños materiales causados en el edificio por defectos de construcción.

El constructor responde directamente de los daños materiales ocasionados en un edificio por defectos derivados de la impericia o negligencia (culpa), de la falta de capacidad profesional, o incluso por el incumplimiento de las obligaciones del jefe de obra y de las demás personas que dependen de él.

El comprador debe saber que si no se han contratado los seguros mencionados, no se autorizará la declaración de obra nueva por el Notario, ni se podrá inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, las responsabilidades por los daños causados no serán exigibles a los agentes que intervengan en la edificación, cuando se hayan causado por caso fortuito, fuerza mayor, por un tercero o por el perjudicado del daño.

Si después de entregadas las llaves de la vivienda, el comprador aprecia defectos leves que se ven a simple vista, ha de ponerlo en conocimiento del constructor, por escrito y de forma inmediata. El constructor tiene obligación de repararlos.

Si el constructor no se da por enterado, se ha de repetir la petición y si éste se niega a repararlos se puede solicitar un Arbitraje ante la Junta Arbitral de Consumo. Es un procedimiento extrajudicial por el que se encomienda a un colegio arbitral la resolución de la controversia.
 
   
   
   ¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR CUANDO COMPRA UNA VIVIENDA NUEVA? 
  
 
Los gastos más importantes que se derivan de la compra de una vivienda son:

– Los gastos de escritura (notaría). Los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa corresponden al vendedor, los de la primera copia y posteriores a la venta, serán de cuenta del comprador, a menos que las partes pacten otra cosa.
– Gastos de Inscripción en el Registro. Este gasto tiene que pagarlo el comprador, pues se considera un gasto posterior a la compra.

– Gastos de cancelación de gravámenes (hipoteca, condición resolutoria..) Si no se dice nada en el contrato y el comprador no se hace cargo de ellos, tiene que pagarlos el vendedor, ya que son anteriores a la venta.

– Los gastos de preparación de titulación (como la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca para financiar la construcción.) tienen que ser pagados por el vendedor. Si el comprador se hace cargo de la hipoteca del vendedor, asume los gastos de cancelación de la hipoteca. En la práctica, muchas veces no se da la posibilidad de no subrogarse.

– Los gastos comunes, es decir, los gastos de la Comunidad de Propietarios del último año, así como los de la parte correspondiente a la anualidad del año en que se produce la compra, tiene que pagarlos el que fue dueño cuando se ocasionaron (el vendedor). No obstante, en el caso de que no estuvieran pagados estos gastos, al nuevo propietario le conviene pagarlos pues si no lo hace, le pueden llegar a embargar el piso. En este caso, posteriormente tendría el derecho de reclamárselos al anterior propietario.

– Los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, tiene que pagarlos el vendedor, siempre que no sean imputables a una negligencia (culpa) del comprador.

A pesar de lo dispuesto anteriormente, y de que la ley establece que unos gastos corresponden al comprador y otros al vendedor, la ley también admite los pactos celebrados entre el comprador y el vendedor que alteren esa distribución de gastos. Por tanto, cada parte, debe procurar que la otra no le imponga los gastos que por ley no le corresponderían.

Para poder inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad, se tiene que elevar el contrato privado a escritura pública ante Notario, y liquidar los impuestos a que está sujeto el acto que se documenta. Al ser vivienda nueva el impuesto a abonar sería el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 0’5% del precio de la compraventa) y el IVA correspondiente.

– En el caso de la compraventa de viviendas de nueva construcción, que se compra a un promotor o de primera mano, la transmisión como operación empresarial habitual está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el que posteriormente debe ingresarlo en la Hacienda Pública. El tipo general de este impuesto es el 7%.

Si usted compra una plaza de garaje junto con la vivienda, también tiene que pagar el IVA al mismo tipo. Si la compra del garaje se hace por separado, se tiene que pagar el tipo general del IVA al 16%.

Además, debe liquidarse el Impuesto de Bienes inmuebles (la llamada contribución) que está a cargo del propietario del piso al 1 de enero del año de la compra, a no ser que se haya pactado otra cosa.

El impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) también debe pagarlo el dueño del inmueble. Frente al Ayuntamiento el responsable es el propietario, si bien en el contrato puede pactarse que el comprador asuma el pago. Para ello tiene un plazo de 30 días desde que se transmite la vivienda.
 
   
  

  COMPROBACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE TITULARIDAD. PRECIO. LICENCIAS

 ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE EXIGIR EL COMPRADOR AL VENDEDOR?

 ¿CÓMO SE GARANTIZA AL COMPRADOR LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA?. AVALES. SEGUROS

 ¿QUÉ CUBRE EL SEGURO DE EDIFICACIÓN?. DEFECTOS OCULTOS

 ¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR CUANDO COMPRA UNA VIVIENDA NUEVA?

 ¿QUÉ REQUISITOS BÁSICOS DEBE REUNIR LA EDIFICACIÓN?. CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN (PROYECTO). LIBRO DEL EDIFICIO. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS

 ¿QUÉ INFRAESTRUCTURAS COMUNES DE TELECOMUNICACIONES DEBEN EXISTIR EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS?

 ¿QUÉ BARRERAS ARQUITECTÓNICAS DEBEN ELIMINARSE EN EL EDIFICIO YA CONSTRUIDO PARA FACILITAR EL ACCESO Y LA MOVILIDAD A LAS PERSONAS DISCAPACITADAS CON MOVILIDAD REDUCIDA PERMANENTE?
   
   COMPROBACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE TITULARIDAD. PRECIO. LICENCIAS 
  
 
El promotor debe tener a disposición del público una serie de datos y documentos. Los datos informativos se refieren a:

– Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de la inscripción en el registro mercantil de la empresa.

– Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la propia vivienda. Descripción y trazado de todas las instalaciones, como la electricidad, el agua, garantías de las mismas y medidas de seguridad contra incendios del inmueble.

– Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil, (suelen ser un 85 o 90 % de la superficie construida), y descripción general del edificio en el que se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios.

– Instrucciones sobre el uso y conservación de aquellas instalaciones que exigen algún tipo de conocimiento especial, así como sobre la evacuación (salida) de la vivienda en caso de emergencia.

– Datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si la vivienda no se halla inscrita tiene que indicarse.

– Precio total de la vivienda, de los servicios accesorios con los que cuenta y la forma de pago.

Además de facilitar esta información tienen que poner a disposición del público unos documentos:

Las copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas. Los estatutos de la Comunidad de Propietarios si ya se han aprobado por la promotora, así como información sobre los servicios y suministros de la Comunidad.

La promotora tiene que facilitar también al comprador, la documentación informativa sobre el pago de los impuestos que gravan la propiedad, así como sobre la forma en que está previsto documentar el contrato, con las condiciones generales y especiales.

Debe hacerse constar por escrito, expresa y claramente: Que el consumidor (el comprador) no tiene que soportar los gastos previos, que corresponden al vendedor; que el comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública; y el derecho del comprador a elegir el Notario.

Si la vivienda no está totalmente edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

Es conveniente que el comprador recoja todos los escritos de publicidad para guardarlos con el resto de la documentación de la vivienda, con el fin de poder exigir y probar, en su caso, sus derechos.
 
   
   
   ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE EXIGIR EL COMPRADOR AL VENDEDOR?   
  
  El promotor está obligado a facilitar a los compradores de una vivienda unos documentos:

– Copias de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción, como licencias de obra, de edificación, Cédula Urbanística y Licencia de Primera Ocupación y la cédula de habitabilidad.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

 

– Estatutos de la comunidad de propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad, siempre que la comunidad esté en funcionamiento. También tiene que aportar un extracto de las cuentas de la vivienda, acreditando que la comunidad no tiene deudas anormales y señalar cuál es el importe de las cuotas mensuales.

– Información del pago de todos los impuestos que graven la propiedad, como el Impuesto de Bienes Inmuebles.

– La forma en que está previsto documentar el contrato, haciendo constar por escrito, expresa y claramente: Que el consumidor (comprador), no tiene que soportar los gastos previos, que corresponden al vendedor; que el comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública; y el derecho del comprador a elegir el Notario.

– Si la vivienda no está totalmente edificada, se tiene que hacer constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
   
   
   ¿CÓMO SE GARANTIZA AL COMPRADOR LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA?. AVALES. SEGUROS  
  
  Los promotores o "vendedores profesionales", ya sean personas físicas o empresas, que promuevan la construcción de viviendas y pretendan obtener de los compradores entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, tienen que cumplir unas condiciones:

Deben asegurar la devolución al comprador de las cantidades entregadas, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el caso de que la construcción no se inicie o no se concluya en la fecha prevista. Para lo que deben contratar un seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.

Proceder a la apertura de una cuenta o depósito en una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros para percibir las cantidades anticipadas por los compradores. De estas cantidades sólo se puede disponer para la construcción de la vivienda. Para poder proceder a la apertura de estas cuentas, la Entidad exigirá la constitución de la garantía, seguro otorgado por Entidad aseguradora o un aval.

La devolución de las cantidades entregadas por los compradores para adquirir una vivienda, se garantiza mediante un contrato de seguro o un aval otorgado por una Entidad aseguradora, inscrita y registrada, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin.

En este caso, si la construcción no se inicia en el plazo pactado o no se finaliza por cualquier causa, el comprador que ha anticipado las cantidades, puede optar entre renunciar a la compra de la vivienda con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, o puede conceder a la empresa una prórroga.

La concesión de la prórroga se tiene que recoger en una cláusula adicional del contrato, en la que se tiene que especificar el nuevo período concedido por parte del comprador, con la fecha de terminación de la construcción y su entrega de la vivienda.

El incumplimiento por el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
 
   
   
   ¿QUÉ CUBRE EL SEGURO DE EDIFICACIÓN?. DEFECTOS OCULTOS   
  
  Las personas o empresas constructoras, que intervienen en el proceso construcción de viviendas, tienen que responder frente a los propietarios o terceros compradores.

Responderán de los daños materiales que se ocasionen tanto en las viviendas unifamiliares que construyan como en los edificios o parte de los mismos, cuando sean objeto de división horizontal. El tiempo durante el que los agentes que intervienen en el proceso de edificación, van a seguir respondiendo de los daños, depende del tipo de defecto aparecido en la vivienda.

– Durante 10 años contados desde la fecha de recepción de la obra, por los daños causados en el edificio por vicios (defectos) que afecten a la cimentación, a los soportes, vigas, a los forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que afectan directamente a la resistencia y estabilidad del edificio.

Estos defectos han sido equiparados al concepto de ruina por la jurisprudencia. Las reclamaciones, para garantizar los procesos de edificación, se harán efectivas mediante la suscripción (contratación) de los seguros obligatorios. El promotor, tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 10 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor, y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

Este seguro se llama decenal. La compañía de seguros para determinar la prima y para la contratación de este seguro necesita entre otros informes, la copia del proyecto de ejecución de obra; un estudio geotécnico del terreno; copia del acta de replanteo; la copia del informe de definición de riesgos, llamado informe decero, realizado por el organismo de control técnico correspondiente; un seguimiento a realizar por la compañía de seguros de que la ejecución de la obra se está realizando conforme al proyecto presentado (remisión de informes periódicos de ejecución) e informe fin de obra.

El comprador en el caso de que aparezcan vicios (defectos) que amenacen ruina, puede dirigirse contra el vendedor, contra el promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador, que no cumplieron adecuadamente con sus obligaciones. Podrá hacerlo de manera individual o conjuntamente, dirigiéndose contra todos cuando no sea posible separar con claridad la responsabilidad de cada uno de ellos.

Podrá reclamar la reparación completa de los defectos, además de una indemnización por los perjuicios causados, como si por ejemplo ha tenido que alquilar una vivienda, podrá reclamar el alquiler, aportando las pruebas documentales que lo acrediten.

– Durante 3 años por los daños materiales causados en el edificio por vicios (defectos) en los elementos constructivos, o de instalaciones, que ha ocasionado el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad relativos a la higiene, a la salud, a la protección contra el ruido,…etc. El promotor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante esos 3 años. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

– Durante 1 año el constructor también responderá de los daños materiales por los defectos en la ejecución que afectan a los elementos de terminación de las obras.

El constructor tiene que contratar un seguro de daños o caución, como tomador del mismo, durante ese año. Tendrán la consideración de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de una parte del mismo.

En todo caso el promotor responderá ante los posibles compradores, junto a los agentes que intervienen en el proceso de edificación, de los daños materiales causados en el edificio por defectos de construcción.

El constructor responde directamente de los daños materiales ocasionados en un edificio por defectos derivados de la impericia o negligencia (culpa), de la falta de capacidad profesional, o incluso por el incumplimiento de las obligaciones del jefe de obra y de las demás personas que dependen de él.

El comprador debe saber que si no se han contratado los seguros mencionados, no se autorizará la declaración de obra nueva por el Notario, ni se podrá inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, las responsabilidades por los daños causados no serán exigibles a los agentes que intervengan en la edificación, cuando se hayan causado por caso fortuito, fuerza mayor, por un tercero o por el perjudicado del daño.

Si después de entregadas las llaves de la vivienda, el comprador aprecia defectos leves que se ven a simple vista, ha de ponerlo en conocimiento del constructor, por escrito y de forma inmediata. El constructor tiene obligación de repararlos.

Si el constructor no se da por enterado, se ha de repetir la petición y si éste se niega a repararlos se puede solicitar un Arbitraje ante la Junta Arbitral de Consumo. Es un procedimiento extrajudicial por el que se encomienda a un colegio arbitral la resolución de la controversia.
 
   
   
   ¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR CUANDO COMPRA UNA VIVIENDA NUEVA?  
  
  Los gastos más importantes que se derivan de la compra de una vivienda son:

– Los gastos de escritura (notaría). Los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa corresponden al vendedor, los de la primera copia y posteriores a la venta, serán de cuenta del comprador, a menos que las partes pacten otra cosa.

– Gastos de Inscripción en el Registro. Este gasto tiene que pagarlo el comprador, pues se considera un gasto posterior a la compra.

– Gastos de cancelación de gravámenes (hipoteca, condición resolutoria..) Si no se dice nada en el contrato y el comprador no se hace cargo de ellos, tiene que pagarlos el vendedor, ya que son anteriores a la venta.

– Los gastos de preparación de titulación (como la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca para financiar la construcción..) tienen que ser afrontados por el vendedor. Si el comprador se hace cargo de la hipoteca del vendedor, asume los gastos de cancelación de la hipoteca. En la práctica, muchas veces no se da la posibilidad de no subrogarse.

– Los gastos comunes, es decir, los gastos de la Comunidad de Propietarios del último año, así como los de la parte correspondiente a la anualidad del año en que se produce la compra, tiene que pagarlos el que fue dueño cuando se ocasionaron. No obstante, al nuevo propietario le conviene pagarlos pues si no se pagan, le pueden llegar a embargar el piso. No obstante, posteriormente está en su derecho de reclamárselos al anterior propietario.

– Los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, tiene que pagarlos el vendedor, siempre que no sean imputables a una negligencia (culpa) del comprador.

A pesar de lo dispuesto anteriormente, y que la ley establece que unos gastos corresponden al comprador y otros al vendedor, se admiten los pactos celebrados entre el comprador y el vendedor que los alteren. Cada parte, debe procurar que la otra no le imponga los gastos que por ley le corresponden.

Para poder inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad, se tiene que elevar el contrato privado a escritura pública ante Notario, y liquidar los impuestos a que está sujeto el acto que se documenta. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa, tiene un importe que depende de si la vivienda que se compra es de primera o de segunda mano.

– En el caso de la compraventa de viviendas de nueva construcción, que se compra a un promotor o de primera mano, la transmisión como operación empresarial habitual está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el que posteriormente debe ingresarlo en la Hacienda Pública. El tipo general de este impuesto es el 7%.

Si usted compra una plaza de garaje junto con la vivienda, también tiene que pagar el IVA al mismo tipo. Si la compra del garaje se hace por separado, se tiene que pagar el tipo general del IVA al 16%.

Además, el comprador debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La liquidación de este impuesto se puede hacer por medio de un Notario, por medio de un gestor colegiado, o por el interesado personalmente.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el otorgamiento de la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene que satisfacerlos el comprador de la vivienda, aunque en el contrato puede pactarse que sea el vendedor el que asuma el pago de los impuestos. Entonces se estará a lo que las partes hayan pactado libremente.

Además, debe liquidarse el Impuesto de Bienes inmuebles que está a cargo del propietario del piso al 1 de enero del año de la compra, a no ser que se haya pactado otra cosa.

El impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) también debe pagarlo el dueño del inmueble. Frente al Ayuntamiento el responsable es el propietario, si bien en el contrato puede pactarse que el comprador asuma el pago.
 
   
   
   ¿QUÉ REQUISITOS BÁSICOS DEBE REUNIR LA EDIFICACIÓN?. CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN (PROYECTO). LIBRO DEL EDIFICIO. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS  
  
  Cuando se realiza la construcción de edificios, deben de respetarse unas exigencias técnicas y administrativas, con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente y dichos edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de la forma que respeten los requisitos básicos siguientes:

a) Relativos a la funcionalidad:

1. Disposición y dimensiones de los espacios del edificio y de las diferentes instalaciones.

 

2. Accesibilidad, de tal forma que permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas, el acceso y la circulación por el edificio.

 

3. Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con las normas correspondientes.

 

4. Acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de envíos.

b) Relativos a la seguridad:

1. Seguridad estructural, de forma que no se produzcan daños que tengan su origen en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros, etcétera y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

 

2. Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio y permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

 

3. Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

c) Relativos a la habitabilidad:

1. Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se reúnan las condiciones de salubridad (condiciones de higiene) y estanqueidad (acondicionamiento térmico y acústico) en el interior del edificio y no deteriore el medio ambiente, garantizando una adecuada gestión de residuos.

 

2. Protección contra el ruido, de tal forma que no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar sus actividades.

 

3. Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la utilización del edificio.

 

4. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio.

Tales requisitos básicos que deben cumplir los edificios, se desarrollarán en un CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN, que será el conjunto de normas que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permitan que se cumplan los anteriores requisitos. El Código Técnico de la Edificación, fijará por tanto, los requisitos mínimos, en cuanto a condiciones, acústicas, térmicas, estructurales, etcétera, tanto de los materiales como de las instalaciones que deberán tener los edificios.

Actualmente existe un Proyecto de Código Técnico de la Edificación, es decir, que todavía no se ha aprobado el texto definitivo que será de aplicación, pero una vez aprobado, se podrá completar con las exigencias normativas que dicten las Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.

Con el Código Técnico de la Edificación, se trata de fomentar la calidad de la edificación y las obligaciones de los distintos agentes (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera) que se encargan de desarrollar las actividades del proceso de la edificación, para poder fijar las responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y para dar cumplimento al derecho de una vivienda digna y adecuada.

LIBRO DEL EDIFICIO:

Está formado por la siguiente documentación:

– Proyecto de la obra, con las modificaciones debidamente aprobadas.

– Acta de recepción de la obra, firmada por el promotor y el constructor y en la que se hará constar:

– Partes intervinientes.

– Fecha del certificado final de la totalidad de la obra.

– Coste final de la obra.

– Declaración de recepción de la obra y plazo en que han de quedar subsanados (corregidos) los defectos observados.

– Garantías que se exijan, en su caso, al constructor para asegurar sus responsabilidades.

– Relación identificando a todos los agentes que han intervenido en la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra, etcétera).

– Relación de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Un ejemplar del Libro del Edificio, será entregado a los compradores. En caso de una Comunidad de Propietarios se entregará al Presidente de la misma, debiendo estar a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS:

Los propietarios están obligados a:

– Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.

– Recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

Los usuarios del edificio, sean o no propietarios, están obligados a la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos según sus instrucciones de uso y mantenimiento, que se incluyen en la documentación de la obra ejecutada.
 
   
   
   ¿QUÉ INFRAESTRUCTURAS COMUNES DE TELECOMUNICACIONES DEBEN EXISTIR EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS?  
  
  Existen normas técnicas de telecomunicaciones relativas a la infraestructura común (ICT) en los edificios, para poder tener acceso el propietario de una vivienda a los servicios de telecomunicación, especificaciones técnicas que deben incluir la normativa de la edificación que regule la infraestructura de obra civil en el interior de los edificios, para garantizar la capacidad suficiente que permita el acceso a los servicios de telecomunicación y el paso de redes de los distintos servicios de operadores.

En este sentido, se debe entender infraestructura común de telecomunicaciones para el acceso a los servicios de telecomunicación, aquella que exista o se instale en los edificios, para cumplir como mínimo las siguientes funciones:

a) Captar y adaptar las señales de radiodifusión sonora y televisión terrenales y su distribución hasta los diferentes puntos de conexión situados en las diferentes viviendas o locales del edificio y la distribución de otros tipos de señales de radiodifusión sonora y televisión satélite.

 

b) Proporcionar el acceso al servicio de telefonía disponible al público y al servicio de telecomunicaciones por cable.

Además, se debe entender por infraestructura común de acceso a los servicios de telecomunicación, aquella que aunque no cumpla inicialmente las funciones indicadas anteriormente, se adapte para cumplirlas.

Por tanto, los copropietarios de una vivienda en régimen de propiedad horizontal y, en su caso, los arrendatarios (inquilinos), tienen derecho a que existan unas infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación en los edificios y que dichas instalaciones sean las determinadas legalmente y conectarse a ellas o adaptar las que existan.

Además, estas normas se aplican a todos los edificios que tengan uso residencial o no, sean o no de nueva construcción, que estén acogidos o deban someterse al régimen de propiedad horizontal y aquellos edificios que en todo o parte, hayan sido o sean objeto de arrendamiento (alquiler) por plazo superior a 1 año, salvo los que alberguen una sola vivienda.

Por tanto, es algo que afecta a los constructores y promotores de vivienda, puesto que no se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio de los citados anteriormente, si no se aporta junto con el correspondiente proyecto arquitectónico, el proyecto que contiene la instalación de una infraestructura común propia.

El proyecto técnico, que debe de estar coordinado con el proyecto de edificación, tiene que ser firmado por técnico titulado en materia de telecomunicación y ser visado por el Colegio profesional correspondiente, y se debe detallar todos los elementos que componen la instalación, ubicación y dimensiones, mencionando las normas que cumplen. Además un ejemplar deberá estar en poder del promotor.

Así mismo, la legislación establece los requisitos técnicos mínimos para:

– Captación, adaptación y distribución de señales de radiodifusión sonora y televisión, procedentes de emisiones terrenales y satélite.

– Acceso al servicio de telefonía disponible al público.

– Acceso al servicio de telecomunicaciones por cable.

– Especificaciones técnicas mínimas de las edificaciones en materia de telecomunicaciones.

El proyecto técnico, debe incluir al menos los siguientes documentos:

1.- Memoria, donde se describa la descripción de la edificación, de los servicios de infraestructura, cálculos de niveles, etcétera.

2.- Planos, dónde se indicarán los esquemas de instalación, canalizaciones de telecomunicación del edificio, situación y ordenación de los recintos de instalaciones, etcétera.

3.- Pliego de condiciones, dónde se determina las calidades de los materiales y equipos y las condiciones de montaje.

4.- Presupuesto, dónde se señala el número de unidades y precio de la unidad de cada una de las partes, etcétera.

Por Orden del Ministerio de Fomento, se puede aprobar un modelo-tipo del proyecto técnico que normalice los documentos que lo componen. Un ejemplar de dicho proyecto técnico debe obrar en poder de la propiedad, a cualquier efecto que proceda.

Los promotores o constructores, para obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, solicitarán de las Jefaturas Provinciales de Inspección de Telecomunicaciones la acreditación del cumplimiento de estas obligaciones.

Si bien hay que tener en cuenta que en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se suprime la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, así como el trámite de informe previo de habitabilidad de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Política Territorial para la obtención de licencias de obra, uso u ocupación de inmuebles destinados a vivienda.

No siendo por tanto de aplicación en el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha entre otros, el Decreto 469/1972, de 24 de febrero, del Ministerio de la Vivienda sobre expedición de la cédula de habitabilidad.

La comunidad de propietarios o el propietario del edificio y el instalador, en su caso, deben tomar las medidas necesarias para asegurar a aquellos que tengan las instalaciones individuales, la normal utilización de estas durante la construcción de la nueva infraestructura o la adaptación de la que exista.

Los gastos necesarios para la instalación de las infraestructuras que hemos señalado, deberán estar incluidos en el coste total de la construcción.

La comunidad de propietarios, o en su caso, el propietario del inmueble, y el instalador responsable sobre la infraestructura común de telecomunicaciones, está obligado a colaborar con la Administración competente en materia de inspección, facilitando el acceso a las instalaciones y a la información que sea requerida.
 
   
   
   ¿QUÉ BARRERAS ARQUITECTÓNICAS DEBEN ELIMINARSE EN EL EDIFICIO YA CONSTRUIDO PARA FACILITAR EL ACCESO Y LA MOVILIDAD A LAS PERSONAS DISCAPACITADAS CON MOVILIDAD REDUCIDA PERMANENTE?  
  
  En la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, se contempla legalmente las actuaciones que se deben tener en cuenta a la hora de planear, gestionar y ejecutar en temas de urbanismo, edificación, etcétera, tanto de nueva construcción como de rehabilitación, para el supuesto de accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas.

En este caso, los edificios que estén destinados al uso de vivienda, deben tener, al menos un itinerario peatonal accesible, que una el edificio con la vía pública y también con las instalaciones o servicios anexos de uso comunitario.

En aquellos edificios en los que es obligatorio instalar un ascensor, además de lo mencionado, debe existir un itinerario accesible que comunique las dependencias del edificio y las viviendas con las zonas comunes.

Para que un itinerario sea accesible deben cumplirse determinados requisitos, entre otros:

– No haber ninguna escalera ni escalón aislado.

– Tener una anchura mínima de 1,00 m. y una altura libre de obstáculos en todo el recorrido de 2,10 m.

– En cada planta del itinerario accesible de un edificio debe haber un espacio libre de giro donde se pueda inscribir un círculo de 1,50 m. de diámetro.

– Puertas como mínimo una anchura de hueco de 0,80 m. y una altura mínima de 2 m.

– La cabina de ascensor como mínimo unas dimensiones de 1,40 m. de fondo y 1,10 m. de ancho.

– Etc.
Los propietarios, arrendatarios (inquilinos) y usuarios en general de viviendas que están habitadas por personas con movilidad reducida, pueden llevar a cabo las obras de transformación necesarias para que los interiores de las viviendas o los elementos y servicios comunes del edificio puedan ser utilizados por personas con movilidad reducida que tengan que vivir en ellas, siempre que dispongan, si es necesario, de la autorización de la Comunidad de Propietarios o del propietario, sin perjuicio de las autorizaciones administrativas que sean necesarias.

En el caso de que la Comunidad de Propietarios o el propietario no dieran la autorización que se requiere para los cambios necesarios, se podrá acudir a la vía judicial civil para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
 
   
 

  ¿QUÉ DEBE REVISAR EL COMPRADOR EN LA VIVIENDA QUE VA A COMPRAR?

 ¿CÓMO COMPROBAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA TITULARIDAD Y CARGAS DE LA VIVIENDA QUE DESEA COMPRAR?

 ¿CÓMO PUEDE SABER EL COMPRADOR QUE LA VIVIENDA QUE PRETENDE COMPRAR ESTÁ AL CORRIENTE DEL PAGO DE IMPUESTOS Y SUMINISTROS?

 ¿EL COMPRADOR DEBE COMPROBAR QUE EN LA VIVIENDA QUE VA A ADQUIRIR EXISTEN ESTATUTOS O NORMAS INTERNAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

 ¿EL COMPRADOR DEBE COMPROBAR QUE EN LA VIVIENDA QUE SE COMPRA EXISTE UN ARRENDAMIENTO, USUFRUCTO, O PROINDIVISO?

 ¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA?

 ¿QUÉ SE DEBE TENER EN CUENTA SI EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA INTERVIENE UNA INMOBILIARIA O AGENTES DE LA PROPIEDAD?
   
   ¿QUÉ DEBE REVISAR EL COMPRADOR EN LA VIVIENDA QUE VA A COMPRAR?   
  
  Antes de comprar una vivienda de segunda mano, es conveniente que el comprador:

– Revise detenidamente el estado de conservación de la misma.

– Revise la superficie útil o real aprovechable de la vivienda, en relación a los metros cuadrados que puedan figurar en el Registro de la Propiedad, ya que en algunas ocasiones puede existir variación entre la realidad y la inscripción registral.

– Compruebe la ubicación (situación) del inmueble, en cuanto a servicios del municipio, como colegios, centros de salud, transporte, etcétera. Tales servicios influyen directamente en el valor de mercado de la vivienda. Así mismo, para calcular dicho valor, también es conveniente hacer un sondeo de precios de viviendas similares en la zona.

– Compruebe si hay o no inquilinos en la vivienda que va a adquirir, y en su caso, infórmese de todos los datos del arrendamiento (alquiler), pues se coloca en el lugar del vendedor respecto a derechos y deberes que tuviera y puede resultar obligado a respetar el alquiler y no poder usar la vivienda.

– Confirme que están pagados el impuesto de bienes inmuebles, la comunidad de propietarios, suministros de luz, agua, gas, teléfono.

El comprador de una vivienda de segunda mano, debe saber que:

– Se puede solicitar al Ayuntamiento certificado que acredite los recibos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) que el vendedor tuviera pendientes de pago, pidiéndolo el vendedor o el comprador con autorización del vendedor aportando una fotocopia del D.N.I. de éste.

– El vendedor está obligado a presentar en el momento de realizar la escritura pública de compraventa, certificado del Secretario de la Comunidad de Propietarios, que justifique que el piso está al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad y de todos aquellos gastos que correspondan a la vivienda, o en su caso, cuál es la cantidad total de la deuda.

– Es siempre conveniente conocer si la Comunidad de Propietarios, tiene estatutos o normas de régimen interior, para saber por ejemplo, si están permitidos animales o cuál es la cuota de participación de la vivienda respecto al conjunto del inmueble, pudiendo solicitar copia de los mismos.
   
   
   ¿CÓMO COMPROBAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA TITULARIDAD Y CARGAS DE LA VIVIENDA QUE DESEA COMPRAR?  
  
  Solicitando una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad correspondiente al domicilio dónde se encuentra la vivienda objeto de la compra, se pueden obtener los datos que hacen referencia a la descripción exacta de la vivienda, quién es el propietario de la misma, si existe alguna carga en la vivienda como hipoteca, deudas o embargos, o en su caso, si la vivienda se encuentra libre de cargas y gravámenes.

Sin embargo, la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, por lo que en el supuesto de que no exista dicha inscripción, se debe comprobar que el piso corresponde realmente al vendedor, cargas, etcétera, a través de otros medios como catastro, contrato privado.
 
   
   
   ¿CÓMO PUEDE SABER EL COMPRADOR QUE LA VIVIENDA QUE PRETENDE COMPRAR ESTÁ AL CORRIENTE DEL PAGO DE IMPUESTOS Y SUMINISTROS?  
  
  Hay que tener en cuenta que determinados pagos o deudas son atribuibles a la vivienda y no al sujeto. Por ello, cuando se compra una vivienda de segunda mano (usada), es necesario comprobar que se encuentra al corriente de pago del impuesto de bienes inmuebles o contribución urbana (I.B.I.), así como de otros impuestos y tasas. Dicha información se puede obtener en el Ayuntamiento correspondiente.

De la misma forma, es conveniente averiguar que se encuentra al corriente del pago de los diferentes suministros de luz, gas, agua, etcétera. Para solicitar dicha información, deberá acudir a las diferentes compañías de suministros donde le informarán no sólo de las posibles deudas, sino de las condiciones de su contratación en su caso.
 
   
   
   ¿EL COMPRADOR DEBE COMPROBAR QUE EN LA VIVIENDA QUE VA A ADQUIRIR EXISTEN ESTATUTOS O NORMAS INTERNAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS? 
  
  Cuando se compra una vivienda de segunda mano en régimen de propiedad horizontal, hay que tener en cuenta que la misma, puede tener establecidos unos estatutos y normas internas de funcionamiento, que conviene conocer antes que el comprador adquiera la vivienda, porque éstos le van a obligar una vez sea propietario de la misma.

De la misma forma, es conveniente solicitar al secretario de la comunidad de propietarios un certificado en el que se acredite, que la vivienda que se pretende adquirir se encuentra al corriente de pago de las cuotas de comunidad y de todos aquellos gastos que correspondan a la vivienda.

Este último aspecto es importante, ya que ante las deudas de comunidad está afecto (responde) el piso. Esto significa que en el caso de no pagar se puede producir incluso el embargo de la vivienda, pudiéndose reclamar al nuevo propietario de la misma (comprador), la anualidad corriente y la anualidad anterior a la compraventa, (todo ello sin perjuicio de las posibles repercusiones al vendedor, en su caso, y de la reclamación del comprador al vendedor de los importes adeudados, por vía judicial si fuera necesario).
 
   
   
   ¿EL COMPRADOR DEBE COMPROBAR QUE EN LA VIVIENDA QUE SE COMPRA EXISTE UN ARRENDAMIENTO, USUFRUCTO, O PROINDIVISO? 
  
  Es conveniente comprobar que sobre la vivienda no hay ningún derecho de uso, tales como el arrendamiento, usufructo, etcétera, por los cuales otra persona tendría derecho a usar y disfrutar de la vivienda, ya que ello podría originar posteriormente problemas para el comprador, que tendría que respetar, en algunos casos, los derechos que tuvieran esas personas sobre la vivienda.

Al mismo tiempo, es conveniente comprobar que la vivienda no pertenece a varias personas a la vez (proindiviso), ya que en este último caso, sería necesario el consentimiento y la firma de todos los propietarios para poder comprar la vivienda.

Estas comprobaciones se pueden realizar a través del Registro de la Propiedad y de la Comunidad de Propietarios.

En el caso de que hubiera arrendatarios, es decir, inquilinos, se debe conocer el contrato de arrendamiento y las condiciones del mismo, ya que en principio el comprador se coloca en el lugar del vendedor respecto a los derechos y deberes que tuviera en el inmueble y puede resultar obligado a respetar el arrendamiento (alquiler) existente, en su caso. Además, el inquilino puede tener un derecho de adquisición preferente a otro comprador.

En el supuesto de que la vivienda corresponda a varias personas, en la compraventa deben intervenir todos los propietarios, y la transmisión (venta) y documentos deben ser realizados y firmados por todos o en su caso por sus representantes (cuando la vivienda pertenece a un matrimonio, deben también firmar los cónyuges).

En el caso de que exista un derecho de usufructo sobre la vivienda que se va a comprar, por el que el titular del mismo tiene derecho a usar y disfrutar de la vivienda, salvo transmisión de dicho derecho, es posible que el comprador solo pueda adquirir la propiedad, pero no tenga derecho a usar la misma.

Por tanto, cuando se compra una vivienda se debe adquirir la plena propiedad de la misma, para evitar posibles problemas futuros, y comprar la misma sin que en ella haya inquilinos, usufructuarios o pertenezca a varios propietarios, salvo que se conozca esta situación de antemano y el comprador a pesar de ello y conociendo sus derechos, quiera asumir los riesgos que pudieran existir.
 
   
   
   ¿QUÉ GASTOS DEBE PAGAR EL COMPRADOR ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA?  
  
  Cuando se compra un piso de segunda mano, son diferentes los gastos, impuestos o tributos que deben asumir las partes.

En cuanto a los gastos, deben tenerse en cuenta las diferentes tasas por información e inscripción en el Registro de la Propiedad, gastos de escrituras y Notario, plusvalías (incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana), impuesto de transmisiones patrimoniales, así como cualquier otro gasto adicional, como pueda ser el de escritura de hipoteca, comisiones y gastos bancarios, seguros del inmueble, etcétera, que en su caso se puedan originar.

Hay que tener en cuenta, que si comprador y vendedor no acuerdan otra cosa, los gastos anteriores a la compra de la vivienda se distribuirán de la siguiente forma:

– VENDEDOR: Gastos de cancelación de hipoteca, de comunidad de propietarios, de IBI (Contribución), de escritura de compraventa en 85% aproximadamente de los Honorarios del Notario, y la comúnmente llamada Plusvalía.
– COMPRADOR: Todos los gastos posteriores a la compra, tales como: gastos de primera copia de escritura de compraventa (aproximadamente un 15% de los honorarios del Notario), inscripción en el Registro de la Propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
   
   
   ¿QUÉ SE DEBE TENER EN CUENTA SI EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA INTERVIENE UNA INMOBILIARIA O AGENTES DE LA PROPIEDAD? 
  
  Es muy habitual, que el comprador de una vivienda acuda a una inmobiliaria para realizar la compraventa de un inmueble, ya que estas empresas se dedican a la intervención en el mercado inmobiliario, pudiendo requerir sus servicios tanto comprador como vendedor.

En el caso de que el comprador contrate el servicio de una inmobiliaria, es conveniente comprobar si se trata de un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado (API-Título profesional expedido por el organismo competente e inscripción en el Colegio Oficial que corresponda) o no, y examinar previamente el contrato que se firma con estas empresas, teniendo especial cuidado en examinar las comisiones que dichas empresas establecen por sus servicios. No existen normas orientadoras sobre los aranceles de los agentes, dependerá del caso concreto, precio real de venta, etcétera. En general sueloe establecerse entre el 2% y el 4% del precio real de venta, pero en todo caso prevalece el acuerdo de las partes (comprador y vendedor) al respecto.

Es costumbre que sea el vendedor quien se haga cargo del pago de los honorarios o servicios que realice la inmobiliaria, y es el vendedor el que de forma habitual, firma un contrato de prestación de servicios con la misma, aunque al comprador se le exija que firme un documento, llamado "hoja de visita" cuando acude a visitar algún piso que ofrece la inmobiliaria.
 
   

   
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