Reclamaciones a constructoras y promotoras

Por en Compra-venta el 13 enero, 2007

Las reclamaciones a empresas constructoras y promotoras son cada vez más frecuentes. Los aspectos más relevantes de cualquier proceso de reclamación a constructores y promotores son:

Existencia de cláusulas abusivas. Falta de entrega en documentación. Retrasos en la entrega de la vivienda o sus anejos. Defectos en la vivienda. Plazos de reclamación. Procedimiento de reclamación.

La JCCM nos informa en este artículo sobre cada uno de estos aspectos.

    
   POR CLÁUSULAS ABUSIVAS
   
  Si en el contrato de compraventa se incluyen cláusulas consideradas legalmente como abusivas, puede dar lugar a la correspondiente reclamación.

Conforme a la normativa que regula la defensa de los consumidores y usuarios, se consideran cláusulas abusivas en el ámbito de la compra de vivienda nueva a promotora:

– La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda obligatoriamente al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la documentación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

– Las que excluyen o limitan la responsabilidad del profesional.

– Las que comprometen al consumidor en firme y no al profesional o las que permiten retener cantidades en caso de renuncia del consumidor, sin establecer una cantidad equivalente para el supuesto inverso.

– Las cláusulas de penalización o indemnización desproporcionadas por incumplimiento del consumidor.

– Las que facultan al profesional para la resolución (finalización) unilateral, sin derecho correlativo del consumidor, o a la retención de cantidades sin prestación efectuada.

– Las que autorizan a la finalización de contratos de duración indefinida, sin preaviso con antelación razonable.

– La prórroga automática, sin consentimiento del consumidor, en los contratos de larga duración.

– La adhesión irrenunciable a cláusulas que el consumidor no ha podido, en tiempo, conocer su trascendencia real.

– La alteración unilateral por el profesional de los términos del contrato, de la prestación del servicio o de la entrega del bien.

– El aumento unilateral del precio o su establecimiento en el momento de la entrega del bien o prestación del servicio.

– La reserva exclusiva de estimar cumplido el contrato o de su interpretación.

– Exigir el cumplimiento del consumidor, sin el correlativo del profesional.

– Cesión del contrato, con merma de garantías del consumidor, sin consentimiento de éste.

– Suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos, con sujeción a un arbitraje no regulado legalmente.

– Inversión de la carga de la prueba, es decir, imponer al consumidor la carga de probar el cumplimiento o el incumplimiento de lo pactado.

Lógicamente, como precaución, el comprador debe leer detenidamente todas las condiciones del contrato antes de firmarlo. En este sentido la normativa establece medidas preventivas relativas a la actuación de los profesionales al servicio de la protección del consumidor: Notarios y Registradores.

En los supuestos en que ya haya firmado un contrato que contenga ese tipo de cláusulas es conveniente requerir fehacientemente (por escrito) a la promotora para que proceda a su supresión. De no obtener respuesta favorable puede poner el hecho en conocimiento de los organismos de Consumo, si bien únicamente los Tribunales pueden determinar la nulidad de dichas cláusulas, por lo que si no obtiene respuesta favorable de la promotora, podría acudir vía judicial, interponiendo la demanda civil oportuna, en caso de que la reclamación judicial tuviera posibilidad de éxito atendiendo a sus circunstancias personales y económicas.
 
   
   
   POR FALTA DE ENTREGA DE DOCUMENTACIÓN 
   
  Junto al contrato de compraventa, el comprador de vivienda nueva tiene derecho a que la promotora le exhiba y en su caso entregue una serie de documentos. La falta de entrega de tal documentación puede dar lugar a reclamación por parte del comprador.

Así, los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente por escrito en el contrato celebrado.

Por su parte las promotoras deben tener a disposición del público la siguiente información:

– Descripción de la vivienda indicando superficie útil y descripción del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.

– Materiales empleados en la construcción, aislamientos térmicos y acústicos.

– Instrucciones sobre uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre salidas de emergencia.

– Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito.

– Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

– Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

– Estatutos y normas de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros.

– Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que recaigan sobre la propiedad o el uso de la vivienda.

– En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación, en cada momento.

– En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada, se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta.

– Cuando se trate de vivienda nueva se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.

Recuerde que a la firma del contrato, todo comprador de vivienda tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos que se acaban de mencionar.
 
   
   
   POR RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA. CONSECUENCIAS 
   
  Uno de los incumplimientos más frecuentes por parte de las promotoras y que en su caso, puede dar lugar a reclamación por parte del comprador, consiste en el retraso en la entrega de la vivienda. Ese retraso es fácilmente comprobable, pues la fecha de entrega viene identificada en el contrato de compraventa.

Igualmente es frecuente que se consigne en el mismo contrato una prórroga de unos 3 meses mediante la cual la promotora y/o constructora, quedan autorizadas a retrasar la fecha de entrega, como máximo hasta la fecha indicada de prórroga.

En todo caso, llegada la fecha de vencimiento, bien de la fecha originaria bien de la prórroga, el comprador tiene derecho a exigir a la promotora:

1.- Bien el cumplimiento del contrato, es decir, la entrega del inmueble.

2.- Bien su resolución, es decir, la finalización de la compraventa procediéndose a la devolución al comprador de los importes abonados por éste a la promotora, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el omento en que se haga efectiva la devolución (como compensación económica).

En cualquiera de los dos supuestos anteriores además tendría derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios derivados del retraso en la entrega, siempre que exista:

1.- Acreditación del o de los perjuicios sufridos.

2.- Demostración de la relación causa ? efecto entre el retraso en la entrega y el perjuicio que aduce.

3.- Valoración económica de los perjuicios alegados.

El incumplimiento por el promotor de lo establecido en la ley sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, podrá ser sancionado con una multa que se impondrá por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

Uno de los supuestos más claros de reclamación puede consistir, por ejemplo, en el importe correspondiente a las rentas abonadas por el comprador derivadas de un contrato de arrendamiento de vivienda vigente durante los meses posteriores a la fecha máxima de entrega, por necesidad de residencia habitual.
 
   
   
   POR DEFECTOS EN LA VIVIENDA: OCULTOS, DE HABITABILIDAD, RUINÓGENOS, ETC
   
  Una vez recibido el inmueble, cuya fecha se hace coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compra, no olvide comprobar los defectos que aparecen en la misma.

Tratándose de vivienda nueva y dado que generalmente no hay ocasión para comprobar su estado justo antes de la firma (y tras las reformas y mejoras), la promotora suele admitir la reparación de los defectos aparentes que puedan apreciarse en la misma.

Sin embargo, el gran caballo de batalla frente a las promotoras se encuentra en el marco de los defectos ocultos, es decir, aquellos que no se manifiestan al tiempo de recibir el inmueble, sino más bien con posterioridad, pasando meses e incluso años desde la entrega del inmueble.

En relación con estos últimos debe distinguir, de un lado el tipo de defecto y de otro la normativa aplicable, pues:

1.- Para los proyectos de obra anteriores al 5 de Mayo del 2.000:
1.- El vendedor es responsable por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. El plazo de reclamación es de 6 meses. En este apartado se incluyen realmente todos los defectos que pudieran surgir en el inmueble dentro de ese plazo de 6 meses desde la entrega.
2.- Si los defectos se tratan de los llamados "vicios ruinógenos", es decir aquellos que afectan a la construcción, su estructura… responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

En este apartado se incluyen por los tribunales una serie de supuestos como filtraciones o humedades, vigas, grietas,… que pueden venir de defectos estructurales.

En la responsabilidad contractual de 15 años también pueden intentar incluirse los casos de defectos más leves que, sin embargo, puedan incluirse en lo que se denomina "incumplimiento de algunas condiciones pactadas en el contrato".

2.- Para los proyectos de construcción posteriores al 5 de mayo de 2.000:
Se establece una clasificación más pormenorizada de defectos en el inmueble, como son:

1.- Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. La responsabilidad podrá exigirse a la constructora durante diez años.
2.- Por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, el plazo de duración será de tres años.
3.- El constructor también responderá de los daños materiales provenientes de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, dentro del plazo de un año.
   
   
   PLAZOS DE RECLAMACIÓN
   
  Dándose alguno de los supuestos por los que podría reclamar a la promotora (cláusulas contractuales abusivas, falta de información o de entrega de documentación, retraso en la entrega de vivienda, defectos en la misma, etcétera) y siempre que se encuentre dentro de los plazos legales de reclamación, los pasos a seguir para reclamar son los siguientes:

Previamente es conveniente realizar un acercamiento amistoso para intentar llegar a una solución negociada con la promotora-constructora. En el supuesto en que ese acercamiento no tenga solución favorable, debe dirigir escrito de reclamación, en el que indique los siguientes extremos:

– Referencia al contrato de compraventa celebrado, con indicación de los datos concretos del inmueble adquirido.
– Datos de identificación del reclamante (comprador) y del vendedor.
– Indicación de la reclamación concreta que dirige, con alusión, en su caso, a los perjuicios que se le causen. Siendo posible se procurará cuantificar lo más concretamente posible tales perjuicios.
– Ofrecimiento de llegar a una solución amistosa, advirtiendo que de lo contrario si no recibe solución en un plazo de 10 ? 15 días, se verá obligado a iniciar acciones legales, en defensa de sus derechos.
No olvide remitirlo de un modo fehaciente, es decir, por escrito y de forma que quede constancia de la reclamación, para lo cual debe solicitar la hoja de reclamaciones que deben tener a disposición del público. Si la empresa no tuviera o se negara a entregar esa hoja, debe preparar un escrito y remitirlo a través de Correos, mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo, o bien mediante telegrama.

En el supuesto en que su reclamación fuera desatendida puede iniciar dos tipos de trámites, judicial o extrajudicialmente, correspondiendo en este último supuesto a los organismos competentes de la región. En este sentido, en general corresponde a los organismos de Consumo conocer de este tipo de reclamaciones, para lo cual debe presentar copia de toda la documentación que acredita su derecho, así como del DNI.

Si la empresa está adherida a una Junta Arbitral de Consumo, es más interesante acudir a este organismo pues presenta todas las ventajas de un procedimiento judicial, siendo el laudo arbitral vinculante, es decir, de obligado cumplimiento, como si de una sentencia judicial se tratara. Además es un procedimiento gratuito.

Sin embargo, en el supuesto en que la empresa no estuviera adherida a una Junta Arbitral, debe acudir al procedimiento general de Consumo, en el que si bien es de carácter gratuito, su resolución no es de obligado cumplimiento para la promotora ? constructora, de modo que en ocasiones únicamente sirve como medida de presión. Se trata en definitiva de un procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer al vendedor las sanciones administrativas que correspondan, sin perjuicio de las posibles responsabilidades civiles, penales o de otro orden en que hubiera incurrido.

Finalmente, decir que el procedimiento judicial es interesante en aquellos supuestos que por la envergadura de los daños sufridos o de la cuantía de la reclamación, merece la pena iniciar la tramitación judicial y generalmente una vez agotada la reclamación ante los organismos de Consumo.
 
   
   
   ¿CÓMO HACER SUS QUEJAS Y RECLAMACIONES A LA CONSTRUCTORA?. PASO A PASO 
   
  Dándose alguno de los supuestos por los que podría reclamar a la promotora (cláusulas contractuales abusivas, falta de información o de entrega de documentación, retraso en la entrega de vivienda, defectos en la misma, etcétera) y siempre que se encuentre dentro de los plazos legales de reclamación, los pasos a seguir para reclamar son los siguientes:

Previamente es conveniente realizar un acercamiento amistoso para intentar llegar a una solución negociada con la promotora-constructora. En el supuesto en que ese acercamiento no tenga solución favorable, debe dirigir escrito de reclamación, en el que indique los siguientes extremos:

– Referencia al contrato de compraventa celebrado, con indicación de los datos concretos del inmueble adquirido.
– Datos de identificación del reclamante (comprador) y del vendedor.
– Indicación de la reclamación concreta que dirige, con alusión, en su caso, a los perjuicios que se le causen. Siendo posible se procurará cuantificar lo más concretamente posible tales perjuicios.
– Ofrecimiento de llegar a una solución amistosa, advirtiendo que de lo contrario si no recibe solución en un plazo de 10 ? 15 días, se verá obligado a iniciar acciones legales, en defensa de sus derechos.
No olvide remitirlo de un modo fehaciente, es decir, por escrito y de forma que quede constancia de la reclamación, para lo cual debe solicitar la hoja de reclamaciones que deben tener a disposición del público. Si la empresa no tuviera o se negara a entregar esa hoja, debe preparar un escrito y remitirlo a través de Correos, mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo, o bien mediante telegrama.

En el supuesto en que su reclamación fuera desatendida puede iniciar dos tipos de trámites, judicial o extrajudicialmente, correspondiendo en este último supuesto a los organismos competentes de la región. En este sentido, en general corresponde a los organismos de Consumo conocer de este tipo de reclamaciones, para lo cual debe presentar copia de toda la documentación que acredita su derecho, así como del DNI.

Si la empresa está adherida a una Junta Arbitral de Consumo, es más interesante acudir a este organismo pues presenta todas las ventajas de un procedimiento judicial, siendo el laudo arbitral vinculante, es decir, de obligado cumplimiento, como si de una sentencia judicial se tratara. Además es un procedimiento gratuito.

Sin embargo, en el supuesto en que la empresa no estuviera adherida a una Junta Arbitral, debe acudir al procedimiento general de Consumo, en el que si bien es de carácter gratuito, su resolución no es de obligado cumplimiento para la promotora ? constructora, de modo que en ocasiones únicamente sirve como medida de presión. Se trata en definitiva de un procedimiento sancionador, cuya finalidad es imponer al vendedor las sanciones administrativas que correspondan, sin perjuicio de las posibles responsabilidades civiles, penales o de otro orden en que hubiera incurrido.

Finalmente, decir que el procedimiento judicial es interesante en aquellos supuestos que por la envergadura de los daños sufridos o de la cuantía de la reclamación, merece la pena iniciar la tramitación judicial y generalmente una vez agotada la reclamación ante los organismos de Consumo.
 

   
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