Tipos de contratos de compra-venta

Por en Compra-venta el 13 enero, 2007

Si está pensando en comprarse un bien y va adquirir compromisos previos a la entrega del bien, por ejemplo una vivienda en construcción, debe saber que existen diferentes tipos de contratos según sea el tipo de compraventa y el acuerdo al que se haya llegado con el vendedor.  Los tipos de contratos son:

  1. Promesa de compraventa
  2. Señal o arras
  3. Opción de compra
  4. Contrato privado de compraventa

A continuación se detallan cada uno de ellos según la JCCM.

  PROMESA DE COMPRAVENTA
  
  La promesa de compraventa, es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa. Es decir, es el acuerdo entre el comprador y el vendedor, para que con posterioridad a la fecha en que realizan el pacto, se realice la compraventa, en este caso de una vivienda.

Generalmente, mediante la promesa de compraventa, el vendedor promete vender y el comprador, comprar una vivienda determinada. La promesa de comprar o vender, en la que hay conformidad en la vivienda y en el precio, da derecho a los contratantes, comprador ? vendedor, a exigirse recíprocamente, es decir, uno al otro, el cumplimiento de lo que hubieran pactado, pudiéndose exigir, en caso contrario, daños y perjuicios.

También puede ocurrir, que mediante la promesa de compraventa, una parte conceda a otra la opción preferente de comprar o vender una vivienda, en el caso en que decida hacerlo.
 
   
   
   SEÑAL O ARRAS
   
  Para reservar la vivienda durante un plazo, el comprador suele entregar al vendedor una cantidad, que después se descuenta del precio total de la compra, y que debe documentarse por escrito en un contrato privado en el que se fijen sus consecuencias.
Es importante saber que:

Si se entrega la cantidad y el documento indica que es "SEÑAL" o "ARRAS", para que el comprador o el vendedor puedan echarse atrás, es necesario que conste en el documento expresa y claramente que si el comprador es el que se retira de la compra, pierde la cantidad entregada como señal, y si es el vendedor el que se retira de la venta, debe devolver al comprador el doble de lo recibido como señal.

Si se entrega la cantidad y el documento dice que es "ENTREGA A CUENTA DE LA COMPRAVENTA", la suma de dinero entregada sólo se considerará como una señal o anticipo del precio y la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el contrato, por lo que no cabe la posibilidad de echarse atrás, porque la parte que cumple puede obligar a la otra, a que cumpla lo pactado incluso
judicialmente.

En este documento deben además reflejarse las siguientes circunstancias:

· Identificación de las partes (si el piso es de un matrimonio en
régimen de gananciales deben firmar marido y mujer).
· Descripción completa de la vivienda.
· Si hay o no inquilinos.
· Si hay o no hipoteca u otra carga.
· Precio total.

 

   OPCIÓN DE COMPRA
  
  La opción de compra, es un contrato por el que se concede al optante, es decir, al posible comprador, un derecho de preferencia en la compra de una vivienda, en este caso, normalmente mediante precio, que se suele determinar o llamar prima, y que puede convertirse en parte del precio de la compraventa si se realiza el contrato.

Es un contrato, que aunque requiere el consentimiento de comprador y vendedor, pues está sujeto a la manifestación de voluntad del comprador, conforme con los términos de la oferta del vendedor, sólo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado a no disponer de la vivienda ofrecida, y a mantener la oferta.
 
   
   
   CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA
  
  INTRODUCCION

En el contrato de compraventa de vivienda, el vendedor, se obliga a entregar una vivienda determinada, y el comprador, se obliga a pagar por la misma el precio pactado, en dinero o mediante letra de cambio, pagaré, cheque bancario, etcétera.

Desde el momento en que comprador y vendedor acuerdan la compraventa, siempre que sean mayores de edad y no estén incapacitados, ésta es obligatoria para ambos, aunque no se haya entregado todavía la vivienda, ni el precio.

El contrato de compraventa de una vivienda, no está sujeto a requisitos especiales de forma, y se rige por el principio general de libertad de forma. Sin embargo, tanto el comprador como el vendedor, pueden exigirse que se formalice por escrito.

Hay que tener en cuenta que en todo contrato privado de compraventa deben constar de forma clara, todos los extremos relativos a la misma, como:

– Datos del comprador y vendedor.

– Descripción de la vivienda detallada: Identificación de la vivienda e Inscripción Registral.
– Precio a pagar: Forma y lugar de pago.
– Plazo de entrega.
– Si hay o no inquilinos o si existen o no cargas o deudas que la graven.
– Reparto de gastos.
En los contratos privados, hay libertad de forma y de pacto, por lo que se podrán incluir otras cláusulas que comprador y vendedor consideren adecuadas.

Es muy importante que el comprador:

– Debe entender claramente todo lo que va a firmar y revisar detenidamente el contrato antes de firmarlo, pues le obliga su contenido y es antes de firmar cuando se deben realizar las modificaciones de aquellas condiciones dudosas.

– Es siempre conveniente elevar el contrato a escritura pública de compraventa ante notario e inscribirlo después en el Registro de la Propiedad, pues al ser un documento público es oponible y defendible frente a terceros.

¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR?

1.- Conservación de la vivienda. ¿Qué sucede si la vivienda se destruye o deteriora antes de que el vendedor la entregue al comprador?

El vendedor de la vivienda, está obligado, desde que está de acuerdo en vender, y hasta que se realiza la entrega de la vivienda, a conservar la misma con la diligencia de un buen padre de familia, es decir, está obligado a conservar la vivienda en perfecto estado, lo que puede generar responsabilidades del vendedor en caso de que por su culpa o negligencia, se pierda (destruya), o deteriore la vivienda.

No obstante, el vendedor también sería responsable de la pérdida o destrucción de la vivienda o bien de su deterioro, por caso fortuito, cuando se ha constituido en mora, es decir, cuando no ha entregado la misma en el plazo convenido, o cuando haya vendido a dos personas distintas a la vez, siempre y cuando, el comprador cumpla su parte del contrato, consistente fundamentalmente en el pago del precio convenido.

2.- Entrega de la vivienda.

Es la principal obligación del vendedor, y consiste en entregar al comprador la propiedad y posesión de la vivienda vendida. Basta con utilizar formas representativas de entrega de la vivienda como por ejemplo, la entrega de las llaves del piso, o de los títulos de pertenencia.

En las compraventas que se realizan mediante Escritura Pública, el otorgamiento de la misma, equivale a la entrega de la vivienda, salvo que de la propia Escritura se deduzca lo contrario.

En este sentido, la Jurisprudencia ha señalado la necesidad en la compraventa de vivienda de dos condiciones:

– La venta se debe realizar en Escritura Pública Notarial. En este sentido, no bastaría el documento privado.

– El vendedor debe tener, o poseer, la vivienda en concepto de dueño, de modo que tenga la posibilidad de entregarla.

3.- Obligación de saneamiento (reparación de defectos o problemas derivados de la propiedad).

Además de entregar la vivienda convenida, el vendedor tiene la obligación de asegurar y responder ante el comprador de las siguientes formas:

– Saneamiento por evicción. La evicción significa la falta de posesión legal o pacifica de la vivienda. Esto ocurre cuando se priva al comprador de la vivienda por Sentencia firme, porque exista un derecho de otra persona sobre todo o parte de la vivienda que sea anterior a la compraventa.

En este caso, si se cumplen los requisitos de privación al comprador del inmueble, Sentencia firme y derecho anterior a la compra, el vendedor está obligado a responder.

– Saneamiento por gravámenes o defectos ocultos de la vivienda, es decir, el vendedor tiene la obligación de responder frente al comprador de los vicios o defectos ocultos, que tenga la vivienda en el momento de la venta.

Además, en este último caso hay que tener en cuenta, que en algunas ocasiones esos vicios o defectos pueden dar lugar a la ruina de la vivienda. En este supuesto, y dentro de los plazos legales, ese tipo de vicios, supone un incumplimiento del contrato, en la medida que hacen a la vivienda inútil para el destino que se ha convenido y es, que la vivienda pueda ser habitada, y utilizada, además de otros derechos que se puedan tener sobre la misma.

4.- Gastos.

La compraventa de un inmueble, genera respecto al vendedor la obligación de pagar determinados gastos, además de ciertas obligaciones de carácter fiscal.

En principio, el vendedor, salvo que acuerde otra cosa con el comprador, estaría obligado a pagar los siguientes gastos:

– Los gastos de otorgamiento de Escritura. Se refiere a los de la Escritura matriz.

– Los gastos necesarios para realizar la entrega de la vivienda, como por ejemplo los gastos de cancelación de cargas o gravámenes que puedan existir en el Registro de la Propiedad, los gastos que se deriven de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos, etcétera.

En el caso de que la venta la realice un Promotor o Constructor, el mismo debe correr con los siguientes gastos:

– Los de la declaración de obra nueva, propiedad horizontal y constitución de hipoteca para financiar la construcción de las viviendas, en su caso, así como los de su división o cancelación.

– Los gastos que generen las operaciones de reparcelación o compensatorias.

– Los gastos que se originen para obtener las autorizaciones que sean necesarias para la construcción de la finca.

– Los gastos correspondientes a la obtención de la cédula urbanística.

¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR?

1.- Pago del precio.

El comprador, está obligado a pagar el precio del inmueble vendido. El pago debe hacerse en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido.

Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago de la vivienda y la entrega de la misma. Sin embargo, la venta puede realizarse de las siguientes formas:

– Venta al contado. El precio se paga de forma simultánea a la entrega de la vivienda.

– Venta a crédito. El pago se realiza en un momento posterior a la entrega.

– Venta con pago anticipado. El precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de la vivienda.

Es muy frecuente, que en la compraventa de vivienda en la que el pago sea aplazado o diferido, el vendedor exija al comprador prestar garantía para el cumplimiento de su obligación. Las principales garantías del pago del precio pueden ser:

– Garantías convencionales:

– Arras.
– Cláusula penal.
– Hipoteca.
– Condición resolutoria expresa.
– Pacto de reserva de dominio.
– Fianza.

– Garantías legales:

– El vendedor puede suspender la entrega si, después de realizada la venta, se descubre que el comprador es insolvente.

– Si la vivienda ha sido entregada, el vendedor puede resolver el contrato cuando:

– Tiene fundado motivo para temer la pérdida del inmueble y del precio.

– Si se produce incumplimiento efectivo por parte del comprador, pese a que el vendedor le haya requerido previamente para que cumpla.

2.- Obligación de recibir la vivienda.

El comprador está obligado a recibir la vivienda vendida. Si el comprador no puede, o no quiere recibir la vivienda en el momento fijado, el vendedor debe ponerla a disposición del comprador, para cumplir con su obligación de entrega.

3.- Gastos.

El comprador está obligado, salvo que en el contrato se pacte otra cosa, entre vendedor y comprador, a satisfacer unos gastos por la compra de la vivienda.

Los gastos que debe abonar el comprador son los siguientes:

– Los gastos necesarios y útiles, que se realicen en la vivienda, desde que se realiza el contrato.

– Los gastos de la primera copia de la Escritura de compraventa.

– Todos los gastos posteriores a la venta, entre los que deben incluirse los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

– Los gastos que se deriven de la constitución de garantías para afianzar las cantidades aplazadas, así como aquellos de subrogación en operaciones de crédito con garantía real no concertadas por él (cuando el comprador se haga cargo de la hipoteca del vendedor).

4.- Obligaciones de carácter urbanístico.

La normativa urbanística establece, que la transmisión o venta de fincas no modifica la situación de su titular con relación a los deberes establecidos por la legislación urbanística que se aplique en cada supuesto.

Por tanto, el nuevo titular (comprador), tendrá los derechos y deberes urbanísticos del anterior propietario (vendedor), y así mismo adquirirá los compromisos que este hubiera acordado con la administración urbanística, y hubieran sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

5.- Compraventa con pago aplazado.

Las personas que contratan la compraventa de una vivienda, es decir, el comprador y el vendedor, pueden pactar que el precio no sea satisfecho de forma simultánea a la entrega del mismo, sino en un momento posterior, de una sola vez, o a lo largo de un periodo de tiempo en varias entregas.

En estos casos de compraventa con pago aplazado o diferido, es frecuente que el comprador se vea obligado a prestar una garantía suficiente de cumplimiento de su obligación.

El aplazamiento del pago del precio, sólo perjudica a tercero en los siguientes casos:

– Si se ha constituido hipoteca sobre la vivienda, pues el comprador de la finca hipotecada, queda sujeto a la responsabilidad hipotecaria, es decir, responde con la propia vivienda del pago de la hipoteca.

– Si se ha atribuido a la falta de pago del precio, el carácter de condición resolutoria explícita, de modo que en caso de impago la compraventa quedaría sin efecto.

En definitiva, es conveniente que el comprador lea detenidamente el contrato de compraventa antes de firmarlo. Debe tener en cuenta que tanto el vendedor como el comprador, manifiestan su conformidad al contenido y condiciones del mismo, y que por tanto, si desean modificar algún extremo del mismo o aclarar alguna duda, deben hacerlo antes de la firma del contrato.

MOTIVOS POR LOS QUE PUEDE QUEDAR SIN EFECTO LA COMPRAVENTA:

1.- Resolución (queda sin efecto la compraventa)

Existen diversos supuestos de resolución de la compraventa de inmuebles

– Por incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o vendedor.

– Cuando existe motivo fundado para temer la pérdida de la vivienda vendida y el precio.

– Por falta de pago del comprador, si el vendedor le ha requerido previamente para que pague.

– En virtud de condición resolutoria expresa (escrita).

– Si la superficie de la vivienda objeto de compraventa fuese menor que la descrita u ofrecida, puede resolverse el contrato o bien rebajar proporcionalmente el precio acordado.

2.- Derecho de retracto.

El retracto, es un derecho de adquisición preferente, que permite a una persona, comprar una vivienda, en el caso de que esta se venda a otra persona, por el mismo precio que la primera pagó.
 

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